在家庭资产传承中，将房屋过户给子女是常见需求。根据《民法典》及北京市税收政策，180㎡房屋过户涉及契税、公证费、登记费等多项费用，且不同过户方式(赠与、买卖、继承)成本差异显著。本文通过典型案例与法律条款分析，揭示最优过户方案。

案例分析：西城区180㎡房屋赠与过户

2025年5月，王先生将西城区一套180㎡的房屋赠与儿子。房屋评估价1200万元，过户费用如下：

契税：1200万元×3%=36万元(赠与需缴纳3%契税);

公证费：1200万元×0.8%=9.6万元(北京市公证费标准为0.3%-1%);

评估费：1200万元×0.1%=1.2万元;

登记费：80元。

总费用46.808万元。若选择买卖过户，因儿子名下无房且房屋满五年唯一，契税仅1.5%(18万元)，总费用低于赠与。王先生据此调整方案，节省28.8万元。

最新法律法规解读

过户方式与费用对比

赠与过户：

契税3%;

公证费0.3%-1%(部分地区已取消强制公证);

评估费0.1%-0.5%;

登记费80元。

适用场景：子女无购房资格或需立即过户。

买卖过户：

契税1%-3%(首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%;二套房90㎡以下1%，90㎡以上2%);

增值税：满两年免征;

个税：满五年唯一免征，否则1%或差额20%;

登记费80元。

适用场景：房屋满五年唯一或子女有购房资格。

继承过户：

法定继承免契税、个税;

公证费0.3%-1%(部分地区已取消);

登记费80元。

适用场景：父母去世后遗产分配。

税收优惠政策

北京市对直系亲属间房屋过户实施契税减免：

父母将房屋赠与子女，契税税率降至1%(需提供亲属关系证明);

子女通过买卖继承房屋，若满足“满五年唯一”条件，免征个税。

法律争议点与应对

“假买卖”过户的风险

部分家庭为规避赠与契税，通过“低价买卖”方式过户。但根据《税收征收管理法》第六十三条，若申报价格低于评估价30%，税务机关可核定征税，并处以罚款。例如，某家庭将1200万元房屋以600万元价格“买卖”过户，被税务机关核定补缴契税18万元及罚款9万元。

赠与房产的再出售成本

根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，赠与房产再出售时，需缴纳20%个税(按差额计算)。例如，王先生儿子若未来出售该房屋，需缴纳(出售价-赠与价)×20%的个税。

结论

180㎡房屋过户给子女需综合考量费用、政策与未来处置成本。若房屋满五年唯一且子女有购房资格，买卖过户成本最低;若需立即过户且无再售计划，赠与过户可利用契税减免政策;若父母去世后分配遗产，继承过户费用最低。建议家庭根据实际情况选择方案，并咨询税务机构规避风险。