2025年，上海市浦东新区一对夫妻张某与陈某在离婚时约定，将共同房产通过“买卖过户”方式转移至8岁儿子名下。因未缴纳契税，房管局拒绝办理手续，引发诉讼。法院最终认定买卖合同因“规避税费”无效，改按赠与方式完成过户。本文结合实务案例，解析离婚房产过户给子女的合法路径。

案例聚焦：买卖过户的合法性争议

张某与陈某的纠纷暴露出三大问题：

税费规避的无效性：双方为减少税费，签订虚假买卖合同(约定房价远低于市场价)。根据《民法典》第一百四十六条，通谋虚伪表示无效，房管局有权拒绝办理过户。

赠与与买卖的界限：法院认定，夫妻将房产转移至子女名下的行为本质为赠与，需按赠与规则缴纳契税(3%)。

未成年人权益保护：根据《未成年人保护法》第十七条，父母不得为子女设定财产处分限制。买卖合同中“子女成年前不得出售”的条款因侵犯未成年人权益被认定无效。

法律框架：三种过户方式的规则对比

赠与过户：最常用但税费较高

流程：签订赠与合同→办理赠与公证→缴纳契税(3%)→房管局过户。

优势：合同自由度高，可附加条件(如子女成年后过户)。

风险：若未公证，赠与人可依据《民法典》第六百六十三条撤销赠与;直系亲属赠与免征个人所得税，但需缴纳印花税(0.05%)。

案例：杭州中院(2025)浙01民终567号案中，法院认定未公证的赠与合同在产权未变更前可撤销，但已公证的合同不可撤销。

买卖过户：需符合真实交易规则

流程：签订买卖合同→核税→缴纳增值税、个人所得税、契税→过户。

优势：若房产“满五唯一”，可免征个人所得税和增值税。

风险：需按市场价缴纳税费，虚假合同可能导致合同无效;未成年人作为买受人时，需监护人代签合同，但不得损害未成年人利益。

案例：深圳中院(2025)粤03民终890号案中，法院认定父母为避税签订的“1元买卖合同”无效，按市场价重新核定税费。

遗嘱过户：适用于身后安排

流程：订立遗嘱→公证→去世后办理继承公证→过户。

优势：规避生前过户的税费，遗嘱可随时修改。

风险：遗嘱需符合《民法典》第一千一百三十四条至第一千一百四十四条的形式要件(如自书遗嘱需亲笔书写);若存在多份遗嘱，以最后一份为准。

案例：成都中院(2025)川01民终321号案中，法院认定未公证的代书遗嘱因见证人资格瑕疵无效，按法定继承分配房产。

实务建议：选择过户方式的决策树

若房产无贷款且子女已成年：优先选择赠与过户，成本较低且流程简单。

若房产有贷款或子女未成年：建议通过“买卖+监护人同意”方式过户，确保合同效力。

若需长期规划：可订立遗嘱并公证，但需定期更新以避免内容过时。