案件背景

被继承人独自购置一套商品房，办理二十年银行按揭贷款，房产抵押给贷款银行。几年之后被继承人突发疾病离世，尚未还清的贷款本金连同利息还有数十万元。被继承人没有订立遗嘱，第一顺序继承人包含配偶、子女以及被继承人父母。家属之间对于房产继承本身没有原则性矛盾，但所有人都产生顾虑，房屋抵押在银行，贷款还没有还清，银行会不会直接收走这套房子，是不是不能办理继承。继承人内部对于剩余房贷由谁承担、房产如何分割存在分歧，部分继承人提出不想背负债务，打算放弃继承，其余继承人希望保留房屋继续还贷。各方无法就债务承担达成统一方案，诉至法院请求确认遗产范围并分割涉案房产。

庭审情况

庭审争议焦点主要有两点：第一，设有抵押、贷款尚未结清的房产，是否属于可继承的遗产;第二，如果继承这套房产，剩余房贷债务应当如何承担，放弃继承的继承人是否需要偿还贷款。 原告方主张，房产是被继承人名下合法财产，虽然有抵押按揭，依然可以继承，愿意接手房屋的继承人继续按月偿还银行贷款。银行作为第三人参与案件审理，提交抵押合同与贷款剩余本息明细，表明抵押有效，无论房屋如何继承，银行对涉案房产享有抵押权，一旦断供，银行有权依法处置房产。 部分被告提出不愿意承担房贷债务，当庭提交书面声明，自愿放弃继承该套房产。法庭仔细核查购房合同、抵押借款合同、还款流水，确认房屋权属、剩余贷款金额，同时核实全部继承人身份，确认被继承人没有留下遗嘱。法庭释明《民法典》关于遗产和被继承人债务清偿的相关规则，遗产包含具有财产价值的不动产，抵押不直接剥夺继承权利。

法院判决

法院审理认为，依据《民法典》第一千一百二十二条，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。案涉房产登记在被继承人名下，属于被继承人合法财产，即便设置抵押、房贷没有还清，依旧可以作为遗产由继承人继承。抵押权依附于房屋本身，不会因为被继承人死亡而自动消灭。 结合《民法典》第一千一百六十一条，继承人继承遗产，需要在继承遗产实际价值限度内清偿被继承人遗留债务;继承人放弃继承的，对被继承人债务不负清偿责任。本案当中两名继承人书面放弃继承，无需承担剩余房贷。其余愿意继承房产的继承人，按照继承份额承担对应债务。综合各方居住需求、还款能力，法院判决房屋归其中一名继承人所有，该继承人向其他没有放弃继承的继承人支付房屋折价补偿款，并且承担后续全部剩余房贷。银行抵押权继续存续，由该继承人按期履行还款义务。如果后续发生断供，银行依旧有权行使抵押权，拍卖变卖房屋优先清偿贷款。

律师点评

很多家庭存在很深的误区，认为房子贷款没还清、抵押在银行，就不能继承，一旦房主去世，房子直接归银行处置。实际上抵押仅仅是债务担保方式，不会改变房屋作为遗产的属性。 继承人拥有选择权，可以选择继承房产，同时在遗产价值范围内承担房贷;也可以选择放弃继承，不用承担这笔债务。现在不动产登记支持带押过户，继承之后不用一次性结清贷款，就可以办理产权变更，新的产权人继续按月偿还贷款。 但风险也客观存在，如果继承之后长期断供，银行依然可以启动司法拍卖，拍卖所得款项优先偿还银行贷款，剩余款项才会交给继承人。如果全部继承人都放弃继承，房产由遗产管理人处置，拍卖款优先清偿银行债务。

相关问题问答

Q1：继承带有未还清房贷的房子，继承人需要用自己全部个人财产偿还贷款吗?

A1：不需要。清偿债务上限是继承到的遗产实际价值。简单来说，房子价值多少钱，最多就在这个价值范围内偿还房贷，超出遗产价值的部分，继承人没有偿还义务。

Q2：继承抵押房产办理过户，必须一次性结清全部房贷才能更名吗?

A2：不用。现行不动产政策支持带押继承过户，抵押权继续保留，不需要提前解押，直接变更产权人，由新产权人继续归还剩余贷款。

Q3：多名继承人，只有其中一人继承房屋，其他继承人需要承担房贷吗?

A3：其他继承人如果不取得房屋产权，也不继承对应遗产份额，则不需要承担;如果分得房产份额，就要按份额承担对应的债务，放弃继承则无需承担。

总结

没有还清贷款、设有银行抵押的房屋，完全可以依法继承。抵押和未结清贷款不会阻碍继承，继承人拥有选择权，可以继承房产并在遗产价值限度内承担房贷，也可以选择放弃继承，免除债务责任。继承之后，抵押权持续有效，新产权人需要按时履约还款，一旦长期逾期，银行有权拍卖房屋实现债权。遇到此类情况，继承人要提前评估房屋价值与剩余贷款，结合自身经济能力，理性选择继承或者放弃继承，规避后续债务风险。