案件背景

被继承人在生前签订商品房买卖合同，购买一套住宅，已经支付全部购房款，并且实际收房入住，但是开发商一直没有办理不动产首次登记，这套房屋自始至终没有过户登记到被继承人名下。被继承人去世之后，几名继承人就这套房产的继承问题产生争议。一方继承人认为，房产证还没有办下来，房屋没有登记在被继承人名下，房子不属于被继承人的财产，不能当作遗产进行分割。另一方继承人主张，购房合同、付款凭证都能证明房屋是被继承人出资购买，房屋相关权益应当属于遗产，继承人有权继承对应的房屋权益。双方无法协商一致，诉至法院，请求分割该房屋对应的遗产权益。

庭审情况

庭审中，被告提出，《民法典》规定不动产物权以登记为准，房屋没有办理不动产登记，物权不属于被继承人，所以不能作为遗产分割。原告提交商品房买卖合同、全款转账凭证、收房单据、物业费缴费记录等证据，证明被继承人生前已经全额支付购房款，已经实际占有房屋，享有商品房买卖合同项下全部债权。法庭释明，遗产并不只限于已经登记在被继承人名下的不动产。被继承人死亡时遗留的个人合法财产都属于遗产，既包括物权，也包括合法的财产性权利。本案中，被继承人作为购房合同的买受人，享有要求开发商办理不动产登记、交付房屋的合同债权，该财产权益属于合法财产，可以作为遗产由继承人继承。 法院向开发商核实房屋建设及办证进度，确认房屋已经竣工，仅为资料原因暂未完成产权登记，不存在合同无效或者无法办证的情形。

法院判决

法院审理后判决：被继承人在商品房买卖合同项下享有的全部合同权利，属于遗产，由各继承人依法继承。待后续开发商具备办证条件时，继承人可以凭生效判决，要求开发商配合办理不动产登记手续，登记至全体继承人名下，之后再进行后续的房屋分割。

法律点评

很多人存在一个非常普遍的法律误区，认为没有过户、没有登记在被继承人名下的房屋，就不属于遗产，不能继承。依据《民法典》第一千一百二十二条，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。这里的财产，不单单指已经完成登记的不动产所有权，还包括各类合法的财产性债权。 如果被继承人生前签购房合同、付全款，只是尚未办理不动产权证，此时被继承人享有的是合同债权，有权请求开发商过户，这项债权属于个人合法财产，可以作为遗产继承。但也要区分情形，如果购房合同本身无效，或者房屋属于小产权房，本身无法办理不动产登记，对应的权益继承会受到限制。 还要注意，继承的是合同债权，不等于直接取得房屋所有权。继承人继承权利之后，等到满足办证条件，才能办理不动产登记。如果后续房屋可以办理产权证，继承人取得产权后，再对房屋进行实物分割或者折价分割。

相关问答

问：小产权房没有不动产权证，可以作为遗产继承吗?

答：可以继承房屋的占有使用权益，但因为无法办理不动产登记，不能办理物权过户，不能通过不动产登记中心完成产权变更。

问：被继承人生前只付了首付款，房贷没有还清，未过户的房子可以继承吗?

答：对应的合同债权可以继承，同时继承人继承财产权益的同时，也要在继承遗产范围内承担剩余房贷债务。

问：继承这类未过户房产，后续办房产证需要准备什么材料?

答：需要准备继承相关法律文书、购房合同、付款凭证、身份证明，在开发商具备办证条件时，向不动产登记部门申请办理产权登记。

总结

未办理过户登记的房屋，不一定不能作为遗产。判断核心不是有没有房产证，而是看被继承人是否享有这套房屋对应的合法财产权益。如果被继承人生前签订购房合同、支付购房款，合法取得房屋的合同债权，即便暂时没有过户，该财产权益依然属于遗产，可以由继承人继承。但要分清，继承的是合同债权，不是直接继承房屋物权，需要等到满足办证条件，才能办理不动产登记。如果房屋本身属于违法建筑，无法取得合法产权，这类财产权益不受法律保护，不能正常继承。遇到这类房屋继承纠纷，应当收集购房合同、转账记录、收房凭证等全部证据，确认财产权益归属，通过诉讼确认继承权利，为后续办理产权证打下基础。