在房产继承纠纷当中，很多当事人分不清继承的几种方式，不清楚不同继承方式的优先级，经常出现拿着遗嘱，却不知道还有效力更高的协议，导致诉求无法得到法院支持。房产继承主要分为遗赠扶养协议继承、遗嘱继承、法定继承三种方式，三种方式效力层级不同，适用场景完全不一样，遇到房产继承案件，法院会按照优先级依次判断。

案件背景

被继承人年老之后，独自居住，子女常年在外工作，日常照料较少。老人和一名非亲属自然人签订遗赠扶养协议，约定由对方负责老人的生养死葬，老人去世之后，名下房产归扶养人所有。多年之后，老人又手写一份自书遗嘱，写明这套房产由两名子女继承。老人离世之后，扶养人拿出遗赠扶养协议，主张房屋归自己;两名子女拿出自书遗嘱，认为按照遗嘱，房产应当由子女继承。双方就房产继承方式以及房屋归属产生巨大分歧，起诉至法院。子女一方提出，遗嘱是老人亲笔书写，应当按照遗嘱分配房产，遗赠扶养协议效力低于遗嘱。

庭审情况

庭审阶段，原告扶养人提交遗赠扶养协议、多年照料老人的记录、医疗票据、丧葬支出凭证，证明已经履行协议约定的生养死葬义务。两名被告子女提交老人自书遗嘱，主张遗嘱是老人真实意思，应当优先适用遗嘱继承。法庭的审理焦点集中在：遗赠扶养协议、遗嘱继承、法定继承三者的效力先后顺序;遗赠扶养协议是否真实有效，扶养人是否履行全部扶养义务;自书遗嘱是否属于老人真实意思表示。法庭查明，遗赠扶养协议签署过程符合法律规定，扶养人多年持续照料老人，履行协议全部义务;后续自书遗嘱，确实是老人亲笔书写，但是内容和遗赠扶养协议冲突。

法院判决

法院依据《民法典》第一千一百二十三条，继承开始之后，有遗赠扶养协议的，按照协议办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;没有遗赠扶养协议和遗嘱的，按照法定继承办理。本案遗赠扶养协议合法有效，扶养人已经履行生养死葬义务，遗赠扶养协议效力优先于后续自书遗嘱。判决案涉房屋，按照遗赠扶养协议，由扶养人取得。两名子女主张依据自书遗嘱继承房产，法院不予支持。

法律点评

三种房产继承方式，效力层级从高到低依次是遗赠扶养协议、遗嘱继承、法定继承。遗赠扶养协议，是老人和继承人以外的个人或者组织签订，对方承担生养死葬义务，死后获得遗产，这是优先级最高的继承方式，只要协议有效并且扶养义务履行完毕，优先执行协议，遗嘱不能对抗遗赠扶养协议。遗嘱继承，是被继承人通过合法有效的遗嘱，把房产留给法定继承人范围内的人，包括配偶、子女、父母等。遗嘱必须满足法定形式，自书、代书、打印、录音录像遗嘱都有严格要求，形式存在瑕疵，遗嘱会被认定无效。法定继承，属于兜底方式，没有遗赠扶养协议，也没有有效遗嘱，才会启动法定继承，按照法定顺序分配房产，第一顺序继承人是配偶、子女、父母，同一顺序继承人一般均等分割遗产。很多当事人误以为遗嘱效力最高，忽略遗赠扶养协议，这是房产继承案件当中非常常见的误区。

继承方式相关问答

问：三种继承方式，哪一种效力最高?

答：遗赠扶养协议效力最高，其次是遗嘱继承，最后是法定继承。如果内容冲突，优先执行顺位靠前的。

问：遗嘱继承和遗赠是一回事吗?

答：不是。遗嘱继承，是把遗产留给法定继承人;遗赠，是通过遗嘱，将财产留给法定继承人以外的人，需要在知道受遗赠60日内，作出接受遗赠的表示，逾期视为放弃。

问：遗嘱被法院认定无效，房产如何处理?

答：遗嘱无效，就相当于没有遗嘱，房产遗产部分直接按照法定继承处理，由法定继承人按顺序分割。

总结

房产继承的三种方式分别是遗赠扶养协议继承、遗嘱继承、法定继承，三者存在明确的效力优先级。遗赠扶养协议，以扶养人履行生养死葬义务为前提，效力最高;遗嘱继承，尊重被继承人生前意愿，但遗嘱必须满足法定形式要件，存在瑕疵会直接无效;法定继承作为兜底方案，在没有协议、没有有效遗嘱时适用，按照法律规定的继承人范围和分配规则分割房产。处理房产继承纠纷，第一步就要先核查是否存在遗赠扶养协议，再审查遗嘱效力，最后才考虑法定继承。不同继承方式对应的举证要求不一样，提前分清三种继承方式，能够减少家庭矛盾，在诉讼当中也可以更清晰地准备证据，维护自身权益。