案件背景

一对老夫妻名下有一套住宅，是二人婚内共同购置。老两口年纪渐长，想把房子过户给独生子，但又怕过户费用太高。听说把房子给子女有买卖、赠与、继承几种方式，费用差别很大，一家人专门把三种方式的税费摆在一起算了算账，想弄明白到底哪种最划算。

算账过程

第一种方式，买卖过户。父母以买卖形式把房子"卖给"子女，走二手房交易流程。如果房子满足"满五唯一"(取得满五年且是家庭唯一住房)，可以免个人所得税;如果取得满两年，普通住宅可免增值税;契税由买方(子女)承担，税率按当地标准(首套通常1%—1.5%)。子女要有购房资格，受限购政策影响。

第二种方式，赠与过户。父母把房子无偿赠给子女，直系亲属间赠与免征个人所得税，但子女作为受赠人要交契税(按房屋价值一定比例)，各地政策不同。赠与后，如果子女日后出售这套房子，由于是以赠与方式取得，通常不符合"满五唯一"的免征条件，个税可能按差额的20%缴纳，税费负担较重。

第三种方式，遗嘱继承。父母立遗嘱，约定去世后房子由子女继承。继承过户环节，免征个人所得税和契税，只交公证费和登记费，是税负最轻的方式;而且子女继承后出售，取得年限可以连续计算，更容易满足"满五唯一"，卖房税费更有利。

一家人对比后认为：如果父母和子女都健在、子女有购房资格，且房子"满五唯一"，买卖过户整体税费较低，且手续简单;如果只想把房子给子女、不考虑子女日后卖房，赠与或继承都行，但继承最省税;如果兼顾子女日后出售，遗嘱继承+满五唯一最划算。

法律点评

父母把房子过户给孩子，三种方式(买卖、赠与、继承)各有特点，没有绝对"最划算"，关键要看几个变量：房屋是否满五唯一、子女是否有购房资格、子女日后是否打算卖房、父母是否还在世。

从税费角度，可以大致这样判断。只想现在就过户、子女有资格、房子满五唯一的，买卖整体税费较低;纯粹想给子女、不在乎日后卖房的，赠与或继承可以选;想最省税、又能让子女日后卖房更划算的，遗嘱继承最有利，继承环节免个税契税，且持有年限连续计算。

这里要特别提醒两点。一是赠与的"陷阱"，直系亲属赠与虽免个税，但子女日后卖房时，因不是"满五唯一"取得，个税可能按差额20%缴，反而更贵。二是继承的前提，继承要等父母过世才发生，如果父母想生前就把房子给子女，就得选买卖或赠与，不能办继承。所以，"最划算"是算出来的，要结合家庭实际情况算清楚，别只看眼前省了契税，忽略了日后的卖房税。

相关问答FAQ

问：父母把房子过户给子女，买卖、赠与、继承哪种最省税?

答：没有绝对答案。继承环节最省税(免个税契税)，但需等父母过世;父母健在时，房子满五唯一且子女有资格，买卖通常较省;赠与直系亲属免个税但日后卖房税可能重。

问：直系亲属赠与房子，子女日后卖房会多交税吗?

答：可能会。赠与取得的房产，日后出售时通常不符合"满五唯一"免征条件，个税可能按差额20%缴纳，税费较重。

问：想最省税、又兼顾子女日后卖房，选哪种?

答：遗嘱继承较合适，继承过户免个税契税，且持有年限连续计算，更容易满足"满五唯一"，卖房税费更有利。

总结

父母把房子过户给孩子，买卖、赠与、继承三种方式税费差异明显，没有绝对"最划算"，要结合房屋是否满五唯一、子女购房资格、是否日后卖房、父母是否健在综合判断。父母健在、房子满五唯一、子女有资格时，买卖整体较省;赠与免个税但日后卖房税重;遗嘱继承环节最省税、对日后卖房也更有利。算账不能只看眼前，要把继承环节和日后卖房环节的税费一起算进去，才能选出真正划算的方式。