借名购房看似是规避政策限制的“捷径”，实则暗藏诸多法律风险。一旦触发特定条件，实际出资人可能面临“房财两空”的困境。本文结合司法实践中的典型案例，揭示借名购房中房屋被判归他人的三大核心情形。

一、情形一：借名购买政策性住房，合同无效导致房屋归出名人

案例：借名购买共有产权房的纠纷

2025年，北京市丰台区居民林某因不符合共有产权房申购条件，借用朋友周某名义购买一套共有产权房。双方签订协议约定房屋产权归林某所有，周某仅代持。3年后，周某因婚姻破裂被配偶起诉分割财产，配偶主张该房屋为夫妻共同财产。

法院审理认为：

共有产权房属于政策性保障住房，申购资格受严格限制;

借名购房行为违反《北京市共有产权住房管理暂行办法》中关于购买人资格的规定;

根据《民法典》第154条，该行为损害了其他符合条件购房者的利益，合同无效。

最终，法院判决房屋归周某所有，但周某需返还林某购房款及合理增值部分，其配偶无权分割房屋。

法律分析

政策性住房(如经济适用房、共有产权房、限价房)的申购资格具有社会福利属性，借名购房行为直接违反相关政策法规，损害社会公共利益。司法实践中，法院通常以“合同无效”为由，将房屋判归出名人所有，但实际出资人可主张返还购房款及合理增值。

二、情形二：出名人擅自处分房屋，善意第三人取得所有权

案例：出名人私售房屋引发纠纷

2024年，广东省深圳市居民吴某借名购买一套商品房，登记在朋友郑某名下。后郑某因资金周转困难，未经吴某同意将房屋出售给第三人孙某，并完成过户登记。吴某诉至法院，要求确认买卖合同无效并返还房屋。

法院审理认为：

孙某作为善意第三人，支付了合理对价(市场价)并完成过户登记;

根据《民法典》第311条，无处分权人将不动产转让给受让人的，符合下列情形的，受让人取得不动产所有权：

受让人受让时为善意;

以合理价格转让;

转让的不动产已登记。

吴某虽为实际出资人，但房屋登记在郑某名下，孙某有理由相信郑某为所有权人。

最终，法院判决驳回吴某诉求，房屋归孙某所有，吴某可向郑某主张赔偿损失。

法律分析

借名购房中，房屋登记在出名人名下，出名人作为名义产权人享有物权公示效力。若出名人擅自处分房屋，善意第三人可依据《民法典》第311条取得所有权。实际出资人仅能向出名人主张违约赔偿，无法追回房屋。

三、情形三：借名购房协议被认定无效，房屋按法定继承处理

案例：出名人死亡引发继承纠纷

2025年，江苏省南京市居民赵某借名购买一套商品房，登记在父亲赵某某名下。双方签订协议约定房屋产权归赵某所有，赵某某仅代持。后赵某某因病去世，其配偶及子女主张房屋为遗产要求继承。

法院审理认为：

赵某未提供充分证据证明借名购房事实(如出资凭证、协议原件);

房屋登记在赵某某名下，符合法定继承的物权归属规则;

根据《民法典》第1123条，继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或遗赠办理。

最终，法院判决房屋归赵某某的配偶及子女继承，赵某仅能主张返还购房款。

法律分析

若借名购房协议因证据不足或违反法律被认定无效，房屋将按法定继承规则处理。实际出资人需承担举证责任，若无法证明借名事实，将丧失房屋所有权。

四、实务建议：规避风险的四大关键措施

避免借名购买政策性住房：政策性住房的申购资格具有严格限制，借名购房行为易被认定无效。

完善协议与证据链：签订书面协议并公证，保留出资凭证、房屋实际使用证据等，以备纠纷时举证。

设定抵押或预告登记：在协议中约定出名人将房屋抵押给实际出资人，或办理预告登记，限制出名人处分房屋。

及时过户：在符合过户条件时(如限购政策放宽)，立即办理过户登记，将房屋登记至实际出资人名下。