在限购、限贷政策持续收紧的背景下，"借名买房"成为部分购房者规避政策限制的"灰色操作"。这种行为看似能绕过购房资格审查，实则暗藏产权纠纷、合同无效、财产被执行等法律风险。2025年《民法典》配套司法解释的细化，进一步明确了借名买房的效力边界与产权认定规则。本文通过典型案例与最新法律条文，解析借名买房的产权归属问题。

案例一：经济适用房借名纠纷——公序良俗原则的适用

案情回顾：2016年，谭某姐夫江某获得成都市经济适用房购房资格，谭某与其签订《房屋产权归属协议书》，约定由谭某支付首付款及贷款，房屋登记在江某名下但实际归谭某所有。2022年江某取得产权证后拒绝过户，谭某诉至法院。

法律分析：

合同效力认定：法院依据《民法典》第153条，认定借名购买经济适用房的行为违背国家对保障性住房的调控政策，损害社会公共利益，合同无效。

产权归属判定：尽管谭某实际出资，但经济适用房的有限产权属性决定了其不得随意转让。法院驳回谭某确权请求，仅支持其返还出资款的债权主张。

法律启示：借名购买政策性住房(如经济适用房、共有产权房)的协议，因违反公序良俗原则被认定无效，实际出资人无法取得房屋产权。

案例二：普通商品房借名纠纷——证据链的构建与认定

案情回顾：2017年，马某夫妇因名下已有三套房产且退休后无法贷款，借用外孙丁某名义购买二手房，房屋由马某夫妇居住并持有产权证。2019年马某夫妇出售一套房产后要求丁某过户，丁某拒绝，双方诉至法院。

法律分析：

证据链效力：法院根据购房款支付记录(银行转账备注"买房还贷")、房屋实际居住情况、产权证持有状态等证据，认定借名买房事实成立。

合同履行支持：依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条，法院判决丁某协助办理过户手续。

法律启示：即使无书面协议，若能形成完整证据链(出资凭证、占有证明、沟通记录等)，法院仍可能支持借名人确权请求。但需注意，此类判决仅在房屋未被查封、抵押或涉及第三人利益时有效。

最新法律法规解读：2025年司法实践新动向

1. 产权登记的公示公信效力

根据《民法典》第209条，不动产物权变动以登记为生效要件。借名买房中，名义产权人(登记人)被推定为法律上的所有权人，实际出资人仅享有债权请求权。若房屋被名义人擅自处分或被法院强制执行，实际出资人难以对抗善意第三人。

2. 合同效力与政策规避的关联性

2025年司法解释明确：

无效情形：借名买房旨在规避限购、限贷政策，或购买政策性住房的，合同因违背公序良俗无效。

有效情形：借名时无政策限制，后续政策调整不影响合同效力;借名购买普通商品房且无其他违法目的的，合同有效。

3. 产权确权的双重路径

物权确认之诉：实际出资人可依据《民法典》第234条，起诉要求确认房屋所有权，但需承担举证责任。

合同履行之诉：若借名协议有效，实际出资人可要求名义人配合过户，但需以房屋未被查封、抵押为前提。

风险防范建议：从"事后维权"到"事前防控"

替代方案优先：

共有登记：与名义人按份共有房屋，并签署《产权分割协议》。

信托架构：设立民事信托，将房屋登记至信托计划，实际出资人为受益人。

期权协议：签订附条件买卖合同，约定政策放开后过户。

证据留存要点：

书面协议：明确约定房屋权属、过户条件、违约责任及继承条款。

出资证明：保留购房款支付凭证(银行流水需备注用途)、税费缴纳记录。

占有证据：保存物业费单据、居住照片、装修合同等证明实际控制房屋的材料。

法律支持前置：操作前咨询专业房产律师，评估风险并设计替代方案，避免陷入"钱房两空"的困境。

结语：产权登记的权威性与法律风险的平衡

借名买房的本质是"信任博弈"，但法律更倾向于保护登记公示的公信力。2025年的司法实践表明，法院在认定借名买房纠纷时，既尊重事实上的出资关系，也严格审查是否违反政策法规。对于购房者而言，与其冒险借名，不如通过合法途径实现购房目标——毕竟，让房屋真正"回家"，才是规避风险的终极答案。