这些年限购严，有人没购房资格，就找亲戚朋友"借名买房"——钱是自己出的，贷款是自己还的，房产证上写的却是别人的名字。本来说好等资格下来就过户，没想到登记的人翻脸不认账，还偷偷把房子卖给了第三人。实际出资人这时候才慌：房子还能要回来吗?

案件背景

这是一起在司法实践中颇具代表性的借名买房纠纷。实际出资人为外地户籍，不具备某市购房资格，经与亲属协商，以亲属名义购买了一套商品房。全部购房款、税费、中介费均由实际出资人支付;房屋交付后一直由实际出资人居住使用、偿还贷款;双方签有书面借名买房协议，约定待实际出资人取得购房资格后，亲属配合办理过户。

几年后，房价大幅上涨。登记权利人(即出名人)瞒着实际出资人，将房屋以市场价卖给第三人，第三人支付了合理对价、办理了网签和过户登记，并实际入住。实际出资人发现后，将登记权利人和第三人一并诉至法院，要求确认房屋归其所有，或者要求登记权利人赔偿损失。

庭审情况

庭审中，实际出资人提交了借名买房协议、全部购房款转账记录、还贷记录、居住证明、装修合同等证据，主张自己是房屋实际权利人，登记权利人擅自处分房屋构成侵权。

第三人一方则主张：自己购房时查看了房产证，登记的就是出卖人;自己支付了市场价、不知道借名买房的内情、已经办理过户登记，属于善意取得。

登记权利人认可实际出资人的付款事实，但辩称房子登记在自己名下，自己有权处分。

法院查明：第三人购房时通过正规中介成交，价格符合当时市场价;对借名买房事实不知情;已办理过户登记。

法院判决

法院经审理认为，实际出资人与登记权利人之间的借名买房协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，在双方内部关系上合法有效。依据该协议，登记权利人负有按约定配合过户的义务;其擅自将房屋出售，构成违约，应当对实际出资人承担赔偿责任。

但对于第三人是否取得房屋所有权，法院依据《民法典》第三百一十一条善意取得制度进行审查：第三人在购房时为善意(不知道、也不应当知道房屋存在借名买房事实);支付了合理对价;已经完成不动产登记。三个要件全部满足，第三人依法善意取得房屋所有权。

法院最终判决：第三人取得房屋所有权，实际出资人不得要求第三人返还房屋;登记权利人应当向实际出资人赔偿房屋卖款扣除剩余贷款后的全部价款，并承担相应违约责任。

法律评析

借名买房被登记人偷偷卖掉，实际出资能不能把房子追回来?答案是：看第三人是不是善意。

如果第三人善意——不知道借名买房、按市场价买的、过了户——房子就归第三人了，实际出资人追不回来。这是《民法典》第三百一十一条善意取得制度对交易安全的保护。

追不回房子怎么办?实际出资人可以起诉登记权利人，要求赔偿全部损失——通常参照房屋当前市场价或实际卖价，扣除剩余贷款后返还。如果登记权利人把卖款挥霍了、名下没财产，实际出资人即使胜诉，执行也会很困难。

这也是为什么法律圈一直提醒：借名买房风险极高。哪怕你们签了协议、钱都是你出的，只要房子登记在别人名下，对方就有可能擅自处分;一旦第三人善意取得，你最后只能拿钱，拿不回房。

相关问题问答FAQ

问：借名买房协议有效吗?

答：一般认定有效，双方内部按协议履行;但借名买房不能对抗善意第三人。

问：登记人偷偷把房卖了，我能把房子要回来吗?

答：如果第三人善意(不知情、合理对价、已过户)，房子追不回来;你只能起诉登记人要求赔偿损失。

问：怎么证明第三人不是善意的?

答：比如第三人明知借名事实、价格明显低于市场价、未办理过户、与登记人恶意串通。举证成立的，可以追回房屋。

问：借名买房有什么风险?

答：登记人擅自出售、抵押、因债务被法院查封;登记人离婚时房产被分割;登记人去世发生继承。

问：实际出资人怎么降低风险?

答：签书面借名协议、保留全部出资凭证、实际居住并掌握房产证和钥匙、尽早完成过户。

总结

借名买房，钱是你出的，房本是别人的。登记人一旦偷偷卖房，只要第三人是善意的，房子就真的要不回来了。能做的只有起诉登记人赔钱——可对方有没有钱赔，谁也说不准。没购房资格想买房，这条路风险极高，签协议之前一定要想清楚。