老陈欠了别人一百多万，法院判决后一直说没钱。可债权人打听来打听去，发现老陈儿子名下半年前新买了一套房，全款付清。老陈一个打工的，儿子刚工作两年，哪来的钱买房？债权人怀疑这就是老陈自己的钱，故意登记在儿子名下躲债。这种情况，债权人真的没办法把这套房执行回来吗？

案件背景

这是一起在执行异议案件中常见的借名逃债纠纷。债权人对债务人享有一百余万元到期债权，经法院判决进入执行程序后，债务人名下无存款、无车辆、无房产，执行一度陷入僵局。

债权人后续调查发现：债务人之子在半年前以全款方式购买了一套城区住房，登记在其个人名下。债务人之子刚参加工作，收入微薄，明显不具备全款购房能力。债权人调取购房资金流水后发现：全部购房款均从债务人本人账户转出，经过几轮转账后最终支付给开发商。

债权人据此向执行法院申请追加该房屋为执行财产。案外人（债务人之子）提出执行异议，主张房屋登记在自己名下，是父亲赠与的购房款，属于其个人财产。

庭审情况

执行异议听证中，案外人主张：购房款是父亲对自己的赠与，房屋登记在自己名下，物权已经依法设立，不属于父亲的责任财产，法院不得执行。

债权人则主张：购房款全部来源于债务人本人，债务人在负有巨额债务、明知自己无清偿能力的情况下，将自己出资购买的房屋登记在无经济能力的子女名下，本质上是通过借名登记逃避债务履行；依据《民法典》关于债权人撤销权的规定，以及执行中对真实权利人的审查规则，该房屋应当作为债务人的责任财产予以执行。

法院调取了全部银行流水、购房合同、付款凭证，查明购房款确实全部由债务人账户转出。

法院判决

法院经审查认为，依据物权公示原则，不动产物权登记具有公示效力，但在执行异议之诉中，法院可以根据实际出资情况、当事人关系、交易背景等实质审查房屋真实权属。

本案中，案外人作为刚参加工作的年轻人，不具备全款购房的经济能力；全部购房款均来源于债务人本人账户；债务人在负有巨额到期债务的情况下，将自己出资购买的房屋登记在子女名下，缺乏合理的赠与理由，其行为本质上是通过借名登记转移财产、逃避债务执行。

法律评析

为逃避债务借子女名买房，不是高枕无忧。法院在执行中会实质审查，不会只看房产证上的名字。

第一，购房款来源是关键。钱是谁出的？如果全部或主要资金来自债务人本人，哪怕房子登记在子女名下，法院也会认定真实权利人是债务人，可以执行。

第二，子女有没有独立购房能力。刚工作的年轻人、没有稳定收入的子女，突然全款买房，明显不符合常理，法院会高度怀疑借名逃债。

第三，时间节点很关键。债务形成后、诉讼期间、执行期间，突然把房产登记到子女名下，这种操作在法庭上几乎必然被认定为转移财产。

当然，如果子女确实用自己合法收入买房、父母只是资助了一部分、登记在子女名下是正常的赠与，这种情况不能执行。法院审查的核心是：债务人是不是通过这种方式把自己的财产藏起来。

相关问题问答

问：欠债不还，把房登记在子女名下，债权人能执行吗？

答：能。法院会实质审查购房款来源；如果钱是债务人出的、子女无购房能力，可以认定为借名逃债，依法执行该房屋。

问：父母赠与子女的购房款，也算转移财产吗？

答：正常赠与一般不撤销；但债务人在负有到期债务后无偿赠与，影响债权人实现债权的，债权人可以行使撤销权。

问：子女确实出了部分钱，法院还能执行吗？

答：要按出资比例区分。债务人出资对应的份额可以执行；子女自己合法出资的部分受法律保护。

问：债权人怎么调查借名买房？

答：调取房屋登记信息、购房资金流水、子女收入证明；必要时申请法院调查令调取银行记录。

问：把房登记在老人、亲戚名下能逃债吗？

答：同样不行。只要资金来源能追到债务人，法院实质审查后都可以认定为转移财产。

总结

房产证上的名字，不等于真实权利人。为了躲债把房子登记在子女、亲戚名下，看似聪明，实际上一旦资金来源被查清，法院照样能执行。逃避债务的最好办法不是转移财产，而是老老实实面对判决。