2025年5月，上海市浦东新区发生一起代签纠纷：王先生委托朋友李某出售其名下房产，但未出具书面授权书。李某与买家张某签订合同后，王先生以“未授权”为由拒绝履行，张某将王先生诉至法院。法院审理发现，李某曾多次代王先生处理房产事务，且持有房产证原件，最终认定构成表见代理，判决合同有效。代签合同效力如何认定?本文结合《民法典》及相关案例，拆解授权、追认与表见代理的法律规则。

案例分析：代签效力的三种情形

案例1：有效代签——明确授权

2025年3月，北京市朝阳区刘女士因在国外工作，通过微信委托其兄刘某出售房产，并邮寄授权委托书，明确“代为签署买卖合同、收取房款”。刘某与买家陈某签订合同后，刘女士配合办理过户。法院认定：授权委托书形式合法(签字、按手印)，内容明确，合同对刘女士具有约束力。

案例2：效力待定——无权代签后追认

2025年4月，广州市天河区周某未经妻子吴某同意，代其签署房屋买卖合同。吴某得知后，向买家发送书面声明：“同意按合同价格出售，但需补充共有权人签字条款。”法院认定：吴某的声明构成追认，合同自追认时生效。

案例3：无效代签——无权代理且不构成表见代理

2025年6月，成都市武侯区赵某冒用其兄赵某某名义，伪造身份证与买家林某签订合同。赵某某拒绝追认，并向公安机关报案。法院认定：赵某无代理权且不构成表见代理，合同无效，林某可要求赵某赔偿定金损失10万元。

法律解析：代签合同效力的认定规则

根据《民法典》第一百四十三条、第一百六十一至第一百七十二条，代签合同效力分三种情形：

有效代签：合法授权

形式要件：授权委托书需载明代理人姓名、代理事项、权限、期限，并由被代理人签字或盖章;

实质要件：代理人需在授权范围内行事，超越权限的需被代理人追认;

案例延伸：2025年杭州某案例中，法院认定微信委托(含身份证照片、房产证照片)构成有效授权，判决合同有效。

效力待定：无权代理后的追认

追认方式：书面声明、口头确认、实际履行行为(如配合过户);

追认期限：相对人可催告被代理人在30日内追认，逾期未追认视为拒绝;

法律后果：追认后合同自始有效，拒绝追认则合同无效，相对人可要求代理人赔偿损失。

有效代签：表见代理

构成要件：

代理人无代理权;

相对人有理由相信代理人有代理权(如持有房产证、长期代办房产事务);

相对人善意且无过失(不知代理人无权代理);

举证责任：被代理人需证明相对人非善意(如明知代理人无权代理);

案例延伸：2025年深圳某案例中，法院认定中介公司员工持公司工牌、空白合同代签，构成表见代理，判决开发商履行合同。

风险防范：代签合同的四大注意事项

被代理人：明确授权边界

书面授权：避免口头委托，授权委托书需一式两份，双方留存;

限制权限：如“仅授权签署定金协议，无权收取房款”;

及时撤销：授权终止后需通知相对人，收回授权文件。

代理人：谨慎行使权利

核对身份：要求被代理人提供身份证、房产证原件;

避免越权：如合同需共有权人签字，不得单独代签;

保留证据：保存授权委托书、沟通记录等材料。

相对人：核实代理权限

查验文件：要求代理人出示授权委托书、身份证、房产证;

电话确认：联系被代理人核实授权真实性;

录音取证：签约时询问“您是否授权XX代签本合同?”并录音。

争议解决：选择最优路径

协商：要求被代理人出具追认声明或补充签字;

诉讼：以“表见代理”为由起诉被代理人，或以“违约”起诉代理人;

案例延伸**：2025年南京某案例中，买家因未核实代理权限，法院判决其承担30%的损失。

结语

代签合同效力认定是民事代理制度的核心问题。被代理人需通过书面授权明确权限，代理人需谨慎行事，相对人需尽到核实义务。在表见代理场景下，法律倾向于保护善意相对人，但被代理人可通过举证推翻。建议交易双方在签约前委托律师审核代理权限，降低法律风险。