在房地产市场中，无房产证房屋的交易屡见不鲜。这类交易因缺乏物权登记的法定要件，常引发“合同是否有效”“产权能否转移”等争议。河南省洛阳市中级人民法院审理的李某诉张某房屋买卖合同纠纷案，从法律视角解析无证房产交易的效力认定规则，并提供风险防范建议。

典型案例：无证房产交易的效力之争

2023年3月，李某与张某签订《房屋买卖协议》，约定李某以120万元购买张某名下自建房，但该房屋未办理房产证。合同签订后，李某支付首付款40万元，张某交付房屋钥匙。2024年5月，因城市规划调整，该房屋被纳入拆迁范围，张某以“房屋无产权证、合同无效”为由拒绝履行过户义务。李某诉至法院，要求确认合同有效并继续履行。

法院审理查明：

房屋系张某合法建造，但未取得建设工程规划许可证;

合同明确约定“待具备办证条件时，张某应无条件配合过户”;

李某在签约时已知房屋无产权证。

法院认为，根据《民法典》第215条，未办理物权登记不影响合同效力，但房屋因未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，合同因违反法律强制性规定而无效。最终判决驳回李某诉求，张某返还首付款并支付资金占用利息。

法律效力认定的核心规则

1. 合同效力与物权变动的区分

《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力。”但第215条明确：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效。”

实务要点：无证房产买卖合同原则上有效，但若房屋属于违法建筑(如未取得规划许可)，则合同因违反《民法典》第153条“违反法律强制性规定的合同无效”而无效。

2. 特殊情形下的效力认定

小产权房交易：集体土地上建设的房屋，若未依法转为国有土地，其买卖合同因违反《土地管理法》第63条“农民集体所有土地使用权不得出让、转让”而无效。

历史遗留问题房屋：如1998年房改前单位自建房，虽未办证但符合当时政策，合同可能被认定为有效。

预告登记保护：根据2025年7月实施的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，买房人办理预告登记后，即使未取得房产证，也可对抗开发商债权人的强制执行。

风险防范与救济路径

1. 签约前的尽职调查

核查房屋权属：通过不动产登记中心查询房屋是否登记在出卖人名下，是否存在抵押、查封等权利限制。

审查建设手续：要求出卖人提供《建设工程规划许可证》《施工许可证》等文件，确认房屋合法性。

约定违约责任：在合同中明确“若因出卖人原因导致无法办证，应按房价款的20%支付违约金”。

2. 争议解决策略

合同有效时的救济：若房屋具备办证条件，可起诉要求出卖人继续履行合同并协助过户;若房屋已增值，可主张差价赔偿。

合同无效时的处理：根据《民法典》第157条，双方互负返还义务，有过错方需赔偿对方损失。例如，出卖人隐瞒房屋无证事实，应承担主要赔偿责任。

执行异议之诉：若房屋被法院查封，买房人可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，主张排除执行，但需证明“已支付全部价款”“实际占有房屋”且“无过错”。