在房地产市场活跃的当下，无房产证房屋的买卖纠纷频发。这类交易因缺乏物权登记的法定要件，常引发合同效力争议、产权归属纠纷及违约责任认定难题。本文结合重庆市南川区人民法院审理的黄某芬与皮某联房屋买卖合同纠纷案，剖析此类纠纷的诉讼策略与法律适用要点。

典型案例：虚假产权交易引发的违约纠纷

2021年2月，黄某芬与皮某联签订《房地产买卖合同》，约定以46.4万元购买某房屋，并支付首期款12.9万元。然而，该房屋仅办理预告登记且未登记在双方名下，皮某联实际并无处分权。黄某芬发现交易无法履行后，诉至法院要求解除合同、返还购房款并索赔违约金。法院审理查明，皮某联作为出卖方无法履行合同义务，构成根本违约，最终判决其返还购房款并支付违约金，同时认定中介公司未尽审查义务，需退还中介费。

此案揭示无证房产交易的三大风险：

合同履行不能：出卖方若未取得合法产权，买方可能面临“钱房两空”

中介责任缺失：中介机构未核实产权信息需承担连带责任

证据链完整性：付款凭证、沟通记录成为认定违约的关键证据

诉讼核心步骤与法律要点

第一步：明确管辖法院与诉讼主体

根据《民事诉讼法》第23条，房屋买卖合同纠纷由被告住所地或合同履行地法院管辖。若涉及中介机构，可将其列为共同被告。例如在黄某芬案中，原告同时起诉出卖方与中介公司，法院合并审理并分别判定责任。

第二步：构建完整证据体系

需重点收集以下证据：

合同文件：买卖合同、补充协议等书面约定

付款凭证：银行转账记录、收据等资金流向证明

产权证明：建房审批文件、购房发票、预告登记证明等

沟通记录：微信聊天记录、录音录像等证明对方违约的证据

在重庆市涪陵区人民法院审理的杜某甲诉杜某乙案中，原告通过提供付款承诺书、房屋交付记录等证据，成功证明近亲属间房屋买卖合同的法律效力。

第三步：精准主张诉讼请求

根据《民法典》第577条，违约责任承担方式包括：

继续履行：要求出卖方办理产权过户(需房屋具备办证条件)

解除合同：在根本违约情形下主张返还购房款并索赔

赔偿损失：包括房屋增值差价、租金损失等可预见利益

2023年江西省新余市渝水区人民法院审理的陈某诉某地产公司案中，法院认定疫情属不可抗力，但开发商仍需支付扣除影响期间的逾期交房违约金，体现了违约责任认定的精细化。

第四步：应对合同效力争议

根据《民法典》第215条，未办理物权登记不影响合同效力。司法实践中区分三种情形：

有效合同：双方真实意思表示且不违反法律强制性规定

可撤销合同：存在欺诈、胁迫等情形

无效合同：违反法律强制性规定(如小产权房非法交易)

在黄某芬案中，法院认定虽房屋未过户，但买卖合同系双方真实意思表示，出卖方因无处分权导致合同无法履行，构成违约而非合同无效。

最新法律适用要点

预告登记效力：根据《民法典》第221条，预告登记后未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。但需注意预告登记有效期为三个月，逾期未申请本登记则失效。

中介审查义务：2025年实施的《房地产经纪管理办法》第21条明确，中介机构需核查房源权属证明、出卖方身份证明等材料，否则需承担补充赔偿责任。

违约金调整规则：根据《民法典》第585条，当事人约定的违约金超过造成损失30%的，可请求法院调整。在谢某夫妇诉萍乡市某地产公司案中，法院将违约金从日万分之五调减至日万分之三。

风险提示与预防建议

交易前核查：通过不动产登记中心查询房屋权属状态，要求出卖方提供购房合同、完税证明等原始文件

合同条款设计：明确约定办证期限、违约责任及解除权行使条件，建议设置分期付款与产权过户挂钩的条款

资金监管：通过银行或第三方平台监管购房款，避免直接支付给出卖方

专业支持：委托律师起草合同、参与谈判，必要时申请诉前财产保全