2025年，随着房地产行业从增量开发转向存量运营，房贷断供引发的房产收回风险成为购房者关注的焦点。银行在什么情况下会收回房子?断供后如何自救?本文结合最新政策、司法判例及银行操作流程，为您拆解房贷断供的应对策略。

一、银行收回房产的“四步流程”

首次逾期：提醒与罚息

借款人首次未按时还款，银行将通过电话、短信提醒，并计收罚息(通常为贷款利率的1.5倍)。例如，贷款100万元、利率5%的房贷，逾期一天罚息约20.83元。

三次逾期：催收升级

连续三次未还款，银行将启动催收程序，可能委托第三方机构上门催收，并冻结借款人名下其他账户资金。

六次逾期：法律程序启动

逾期次数达六次及以上，银行将向法院提起诉讼，申请冻结房产并启动拍卖程序。根据《民事诉讼法》，从起诉到拍卖通常需3-6个月。

拍卖与差额追偿

若拍卖所得不足以覆盖贷款本息，银行可继续追偿差额。例如，贷款余额200万元，房产拍卖得180万元，借款人仍需偿还20万元。

案例分析：广州张先生房贷断供案

2025年，广州张先生因失业连续八个月未还房贷，银行起诉后法院判决拍卖其房产(估值300万元)。拍卖后得款280万元，扣除诉讼费、拍卖费后剩余270万元，张先生仍需偿还贷款本息320万元，最终被银行追偿50万元。此案提示：断供风险远超房产价值损失。

二、断供自救策略：从协商到法律救济

主动协商延期

借款人可向银行申请延期还款(通常不超过6个月)或调整还款计划(如从等额本息转为先息后本)。2025年政策升级后，北京、上海等地银行对“保交楼”项目借款人提供最长1年的延期支持。

转让房产止损

若无力继续还款，可通过“带押过户”方式转让房产(需银行同意)。例如，深圳李女士将未还清贷款的房产以500万元出售，买方支付首付款200万元用于还贷，剩余300万元通过新贷款支付，避免断供风险。

个人破产保护

2025年，深圳、浙江等地试点个人破产制度，符合条件的借款人可申请破产保护，暂停债务追偿并制定还款计划。例如，温州陈先生申请破产保护后，3年内仅需偿还债务的50%，剩余部分免除。