2025年多地延续限购政策，部分购房者因资格问题陷入定金纠纷。开发商常以“定金罚则”为由拒绝退还，而法律对无资格购房的定金处理另有规定。本文结合最新判例，厘清定金返还的边界。

案例聚焦：限购政策下的定金退还争议

2025年3月，南京购房者张某在无当地社保的情况下，向开发商支付10万元定金认购商品房。签约前，南京出台新政提高非户籍购房门槛，张某因此丧失资格。开发商以“张某未主动核查资格”为由拒绝退还定金。

法院审理认为，根据《民法典》第157条，民事法律行为附条件成就时生效。本案中，《认购协议》明确约定“若因政策导致无资格，定金全额退还”。法院据此判决开发商返还定金，并指出开发商作为专业机构，负有审核购房资格的义务。

法律框架：定金返还的三大情形

不可归责于双方的原因

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，因政策调整、规划变更等不可抗力导致合同无法订立的，开发商应退还定金。2024年成都某案中，购房者因限购升级无法签约，法院判决开发商返还定金并支付利息。

开发商未履行审核义务

若开发商未要求购房者提供资格证明(如社保记录、纳税证明)，或明知无资格仍收受定金，需承担返还责任。2025年武汉某案中，开发商因未核查购房者婚姻状况导致合同无效，被判双倍返还定金。

购房者主动披露无资格

若购房者在签约时明确告知无资格，开发商仍收受定金的，后续不得以“违约”为由拒绝退还。2023年深圳某案中，购房者书面声明无资格，开发商承诺“政策放宽后继续履行”，但最终未兑现，法院判决返还定金。

操作指南：定金纠纷解决路径

协商优先：与开发商协商扣除合理费用(如资料审核费)后部分退还。

投诉举报：向当地住建部门投诉开发商违规收受定金，部分城市可联动退款。

司法救济：起诉时主张“合同目的无法实现”，要求解除合同并返还定金。诉讼费按标的额的0.5%-1%收取，10万元定金纠纷诉讼费约500-1000元。