2025年8月，某市“翡翠城”项目因开发商破产，按揭购房的200余户业主面临“房财两空”风险：既未收到房屋，仍需偿还银行贷款。此类纠纷中，违约金如何计算?业主能否解除合同并免除贷款责任?本文结合最新司法实践，解析按揭购房烂尾退房的赔偿逻辑。

案例分析：从“烂尾楼”到“法律救济”的典型路径

以“翡翠城”业主陈先生为例，其购房流程如下：

签订合同：2023年5月，陈先生与开发商签订购房合同，约定2024年12月交房，违约金为总房款每日万分之三。

烂尾事实：2025年3月，开发商宣布破产，项目停工。陈先生已支付首付50万元，并按揭贷款100万元。

法律行动：陈先生委托律师，向法院提起诉讼，要求解除合同、返还首付及已还贷款、免除剩余贷款责任，并主张违约金。

法院判决：法院认定开发商构成根本违约，判决解除合同;开发商返还首付50万元及已还贷款12万元;银行免除陈先生剩余贷款88万元的还款责任;开发商支付违约金(按总房款150万元的每日万分之三计算，自2025年1月至判决日共240日，合计10.8万元)。

法律依据：合同解除与贷款责任免除的双重规则

合同解除权：根据《民法典》第五百六十三条，开发商逾期交房超过90日，业主有权解除合同。若合同未约定解除期限，业主需在知道解除事由之日起1年内行使权利。

贷款责任免除：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，商品房买卖合同被确认无效或撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

违约金调整规则：若合同约定违约金过高(如超过实际损失30%)，法院可依申请调减;若过低(如低于租房损失)，法院可调增。例如，某业主实际租房损失为每月5000元，而合同违约金仅每月3000元，法院可支持差额部分。

实操指南：按揭购房烂尾退房的四步走策略

固定证据：收集购房合同、付款凭证、贷款合同、开发商烂尾证明(如政府公告、现场照片)、沟通记录等。

发送解除通知：向开发商发送《合同解除通知书》，明确要求返还房款、免除贷款责任，并保留送达凭证(如公证邮寄)。

协商与投诉：联合业主向当地房管部门、银保监会投诉，要求协调银行暂停贷款扣款。例如，某市银保监分局曾要求银行暂停对烂尾楼业主的贷款划扣。

司法诉讼：向法院提起“商品房买卖合同纠纷”与“金融借款合同纠纷”合并诉讼，主张合同解除、房款返还、贷款免除及违约金赔偿。诉讼中可申请财产保全，冻结开发商未售资产。