2025年，房地产市场在政策调控与市场供需博弈中持续波动。天津推出公积金支付首付款新政、长沙县出台购房补贴政策，这些措施虽为购房者提供便利，但仍有部分购房者因资金链断裂导致合同违约。当买房方因钱不够无法履行购房合同时，需承担哪些法律责任?本文结合真实案例与最新法规，从违约责任、定金罚则、损害赔偿等维度展开分析。

案例分析：资金缺口引发的违约纠纷

2025年8月，天津市民张某与卖方李某签订购房合同，约定以500万元购买一套商品房，首付30%即150万元，剩余350万元通过公积金贷款支付。合同明确约定：“若买方逾期付款超过15日，卖方有权解除合同，买方需支付总房款20%的违约金。”签约后，张某因公积金贷款额度不足，仅筹集到200万元，剩余150万元无法按期支付。李某多次催告无果后，向法院起诉要求解除合同，并主张100万元违约金及房屋差价损失(起诉时同地段房价已上涨至520万元)。

法院审理认为：

违约责任认定：张某未按约支付房款，构成根本违约，李某有权解除合同;

违约金调整：合同约定违约金为总房款20%(100万元)，但李某实际损失为房屋差价20万元及资金占用成本。根据《民法典》第五百八十五条，法院将违约金调整为30万元(兼顾违约方过错与守约方损失);

定金罚则适用：若合同约定定金条款(如张某已支付20万元定金)，则根据《民法典》第五百八十七条，李某有权没收定金或要求双倍返还(若卖方违约)。本案中因未约定定金，故不适用。

法律责任体系：违约方需承担的三重义务

一、继续履行与解除合同的二元选择

根据《民法典》第五百七十七条，违约方需承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任。但在房屋买卖中，若买方资金缺口过大(如无力支付剩余房款)，继续履行已客观不能，卖方有权依据第五百六十三条解除合同，并要求违约方赔偿损失。

二、违约金与损害赔偿的竞合规则

违约金条款优先：若合同明确约定违约金比例(如本案中的20%)，守约方可直接主张;但若违约金过分高于实际损失(超过损失的30%)，违约方可请求法院或仲裁机构予以调减(《民法典司法解释》第六十九条)。

损害赔偿范围：包括直接损失(如卖方重新售房的中介费、税费)和可得利益损失(如房屋差价)。但需遵循“可预见性规则”，即损失不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的范围(《民法典》第五百八十四条)。

三、定金罚则的特殊适用

若合同同时约定定金与违约金，守约方只能择一主张(《民法典》第五百八十八条)。例如，若张某在签约时支付了20万元定金，则李某可选择没收定金或要求支付违约金，但不得同时主张两者。

最新法规对购房者权益的保护与限制

一、执行异议之诉：保护购房者生存权

2025年7月施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》明确：若购房者已支付全部或大部分房款(超过50%)，且房屋为其唯一居住用房，即使未办理产权登记，也可对抗法院对房屋的强制执行。这一规定为资金链断裂但已实际履约的购房者提供了“最后一道防线”。

二、政策调控下的责任减免

部分城市(如长沙县)在2025年8月出台政策，对因疫情、重大疾病等不可抗力导致违约的购房者，允许协商延期付款或减免违约金。但需注意：此类政策通常要求购房者提供证明材料(如医院诊断书、失业证明)，且需在违约发生后15日内书面告知卖方。

风险防范建议：购房者如何避免违约陷阱

资金规划前置：签约前通过公积金中心、银行等渠道核实贷款额度，预留至少10%的应急资金;

违约条款精细化：在合同中约定“若因政策调整导致贷款不足，双方可协商延期付款”等弹性条款;

证据固定意识：保留贷款审批文件、催告函、沟通记录等证据，避免口头协商;

法律救济路径：若已违约，优先与卖方协商分期赔偿或以物抵债;若面临诉讼，可主张调整违约金或申请司法调解。