购房定金纠纷是房产交易中的高频问题。根据《民法典》第587条，定金罚则(给付方违约无权要求返还，收受方违约双倍返还)虽为基本原则，但实践中存在例外情形。本文结合司法案例，解析定金退还的合法路径及操作要点。

案例分析：北京市东城区人民法院（2022）京0101民初12345号案

2022年，陈某君与宋某杰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定定金10万元、中介费1.5万元。签约当日，宋某杰拒绝出售房屋并退还定金，后将房屋售予第三方。陈某君诉请解除合同、支付违约金143.6万元并赔偿中介费。法院审理认为，宋某杰构成根本违约，但违约金过高(约定为总价款20%)，遂酌定支付10万元违约金及1.5万元中介费。此案表明：定金退还需结合违约责任、损失证明及合同条款综合判断。

法律解析：定金退还的法定情形

1、不可归责于双方的事由

根据《民法典》第587条及司法解释，若因不可抗力(如自然灾害、政策突变)或双方协商一致导致合同未订立，定金应退还。例如，2021年深圳“7·15”楼市调控政策出台后，部分购房者因社保年限不足无法购房，法院认定政策调整属于不可归责事由，支持退还定金。

2、卖方违约情形

根本违约：如卖方隐瞒房屋查封、抵押或“一房二卖”，买方可依据《民法典》第563条解除合同，并要求双倍返还定金。

瑕疵履行：若房屋存在质量问题(如漏水、结构缺陷)，买方有权拒付定金并要求赔偿。

3、买方合理抗辩

若买方因资金断裂、征信问题等自身原因违约，定金一般不予退还。但若能证明卖方存在过错(如未履行告知义务)，可主张部分退还。例如，卖方未告知房屋为“凶宅”，买方拒付定金后，法院可能支持退还50%定金。

4、实务操作建议

定金协议条款设计：明确约定退还条件(如政策调整、贷款审批失败)，避免“定金一律不退”的霸王条款。

证据收集：退还定金时，要求卖方签署《定金退还协议》，注明退还原因、金额及时间;若通过诉讼解决，需提供定金收据、合同、沟通记录等证据。

协商优先：实践中，部分开发商为维护声誉，可能同意退还部分定金(如扣除10%作为服务费)，买方可通过协商降低损失。