案件背景

购房者购买一套商品房，办理收房手续之后，暂时没有入住，也没有启动任何装修工程，房屋保持开发商原始交付状态。一年之后的雨季，大量雨水飘进阳台，阳台地漏排水不畅，积水顺着楼板缝隙渗漏到楼下住户家中，造成楼下吊顶、墙面受潮脱落，家具受损。楼下业主找到楼上业主协商赔偿，楼上业主认为房屋没有装修，地漏是开发商原始安装，漏水属于房屋本身质量问题，自己不应当承担赔偿责任。开发商认为房屋已经交付，并且已经过了给排水管道2年保修期，房屋由楼上业主所有，房屋管理责任归业主，损失应当由楼上业主承担。三方协商无法达成一致，楼下业主向法院提起诉讼，要求楼上业主、开发商共同赔偿财产损失。

庭审情况

庭审中，原告也就是楼下业主，提交现场照片、视频、损失清单，证明漏水事实以及财产受损情况。楼上业主答辩，房屋收房之后一直空置，没有进行任何改造，阳台地漏、阳台防水都是开发商原始施工，没有改动地漏结构，漏水根源是地漏排水能力不足、阳台防水施工存在缺陷，属于开发商建设质量问题，自己不存在过错，不应赔偿。开发商抗辩，给排水管道保修期为2年，事故发生时已经超过保修期，房屋已经交付给业主，房屋专有部分的管理义务转移给楼上业主，雨水积在楼上户内阳台，属于楼上业主管理范围，开发商不承担责任。

法庭委托第三方机构进行现场勘查，勘查结果显示，阳台地漏排水口径偏小，原始施工存在一定瑕疵;同时阳台属于楼上业主户内专有区域，房屋交付后，业主对房屋负有管理义务，虽然没有装修，但雨季应当留意阳台积水情况，及时清理地漏杂物，防止堵塞积水。本案属于多方混合过错，需要根据各方过错大小划分赔偿比例。依据《民法典》第一千一百六十五条，过错侵权责任，行为人因过错侵害他人权益，应当承担侵权责任。建设工程质量保修期内，开发商对施工质量缺陷承担责任;超出保修期，专有部分设施的维护管理义务由房屋所有权人承担。

法院判决

法院审理认为，案涉漏水发生在给排水管道保修期届满之后，地漏本身的施工瑕疵属于交付时存在的隐患，但质保期已过，开发商不再承担质量缺陷赔偿责任。楼上业主作为房屋所有权人，虽然没有装修入住，但房屋已经完成交付，户内阳台属于业主专有部分，业主负有管理、巡查义务，雨季未及时清理阳台杂物，造成地漏堵塞积水渗漏，存在过错，应当承担主要赔偿责任。物业公司已经尽到公共区域巡查义务，对户内阳台没有管理义务，不承担赔偿。最终判决楼上业主赔偿楼下业主全部财产损失。

法律点评

很多业主存在误区，房屋没有装修、没有入住，就不用承担房屋管理责任。实际上，房屋完成交付，钥匙交到业主手中，房屋的管理风险就转移到业主名下。户内阳台、户内地漏属于房屋专有部分，不属于小区公共管道，不管有没有装修，所有权人都负有管理义务。

当然，责任划分不是一成不变。如果漏水发生在质保期内，经过鉴定，漏水根源是开发商地漏、阳台防水施工质量不合格，那么开发商需要承担主要赔偿责任。如果是公共排水立管堵塞，那么责任主体是物业公司，物业负有公共管道定期疏通维护义务。判断责任的核心，是查清漏水根本原因，再看设施属于专有部分还是共有部分，以及事故发生是否在质量保修期之内。

房屋空置未装修的业主，雨季应当定期到房屋查看，清理阳台落叶、泥沙，防止地漏堵塞积水，避免渗漏损害楼下邻居。一旦发生漏水，第一时间拍照录像固定证据，及时通知物业到场见证，必要时申请司法鉴定，确定漏水原因，以此划分各方责任比例。

相关问答

问：新房没装修，质保期内阳台地漏因为施工质量漏水，是开发商赔吗?

答：是的。在法定最低保修期内，因为原始施工质量缺陷导致地漏漏水，开发商需要承担维修和赔偿楼下损失的责任。

问：房屋收房后一直空置，从来没有去过，阳台地漏漏水，能免责吗?

答：一般不能免责。房屋交付后，业主作为产权人，对户内专有区域负有管理义务，长期空置疏于巡查，属于未尽管理义务，需要承担相应责任。

问：阳台地漏是公共管道堵塞造成返水漏到楼下，责任是谁?

答：公共主排水管道属于共有部分，由物业公司负责维护疏通，因公共管道堵塞造成返水漏水，由物业承担对应的赔偿责任。

总结

新房未装修，阳台地漏漏水到楼下，不能简单认为没装修就不用赔钱。责任划分核心看两点：漏水原因，以及设施属于专有部分还是公共部分。阳台户内地漏属于业主专有设施，房屋交付之后，无论是否装修入住，业主都负有管理维护义务。如果漏水发生在法定保修期内，且鉴定确认是开发商原始施工质量缺陷，开发商承担主要赔偿;超过保修期，户内地漏堵塞积水渗漏，通常由楼上产权人承担赔偿责任。业主收房之后，即使暂时不装修，雨季也要定期上门查看阳台，清理杂物，避免地漏堵塞积水。发生漏水事故，第一时间固定证据，协商不成可以通过司法鉴定查清漏水原因，由法院根据各方过错划分赔偿比例。