好不容易看中一套二手房，定金、首付都付了，就差五十万尾款。交房那天，买方发现卫生间天花板往下漏水，厨房橱柜还是坏的，户口也没按约定迁出去。买方一气之下，尾款就是不付。卖方一纸诉状把买方告上法庭，要求支付尾款加违约金。买方这时候才慌：我不付钱是不是就理亏?

案件背景

这是一起在二手房交易中极为常见的尾款纠纷。买卖双方签订房屋买卖合同，约定房屋总价、付款方式、过户时间、户口迁出时间、房屋交付标准。买方按约定支付了定金和首付款后，剩余尾款在房屋过户完成后支付。

过户完成后，卖方将房屋交付给买方。买方验房时发现多处问题：卫生间墙面渗水、厨房橱柜损坏、部分家电与合同约定不符;且卖方户口未按约定在过户后六十日内迁出。买方据此拒绝支付尾款，卖方诉至法院，要求买方支付尾款五十万元及逾期违约金。

庭审情况

庭审中，卖方主张：房屋已经过户完成，买方拒绝支付尾款构成违约，应当按合同约定支付尾款并承担每日万分之五的违约金。

买方则提出多项抗辩：

第一，卖方交付的房屋存在质量问题(漏水、橱柜损坏)，不符合合同约定的交付标准，买方有权行使先履行抗辩权，在卖方修复前拒绝支付尾款。

第二，卖方未按合同约定迁出户口，构成违约，应当承担相应违约责任。

第三，合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。

法院查明：房屋渗水问题在卖方交付前已存在，卖方未尽如实告知义务;户口确未按约定时间迁出;买方主张的质量问题有照片、维修报价单为证。

法院判决

法院经审理认为，依据《民法典》第五百二十六条，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

本案中，卖方交付的房屋存在质量瑕疵，且未按约定迁出户口，属于先履行义务一方履行不符合约定;买方据此拒绝支付尾款，具有合法抗辩事由，不构成违约。

法院同时判决：买方应当在卖方完成房屋修复、户口迁出后的合理期限内支付尾款;鉴于卖方违约在先，买方不承担逾期付款违约金;卖方未按约定迁出户口，应当按合同约定向买方支付相应违约金。关于违约金标准，法院结合实际损失酌情调整。

最终判决：买方于判决生效后三十日内向卖方支付尾款;卖方于判决生效后十五日内完成房屋修复并迁出户口;双方各自承担相应违约责任后，互不支付对方违约金。

法律评析

尾款被起诉，买方不是只能认栽。常用的抗辩理由有这几类。

第一，先履行抗辩。卖方先履行的义务没做到位——房屋有质量问题、家具家电不符合约定、过户手续有瑕疵——买方有权拒绝支付相应尾款。法律依据是《民法典》第五百二十六条。

第二，同时履行抗辩。如果合同约定"一手交钱一手交房"，卖方没交房，买方可以不付钱。依据是《民法典》第五百二十五条。

第三，对方先违约。卖方户口没迁、抵押没解、租赁没清，这些在先违约行为，买方可以主张同时扣减尾款。

第四，违约金过高调整。合同约定的每日万分之五甚至更高的违约金，如果过分高于实际损失，买方可以请求法院依据《民法典》第五百八十五条予以适当减少。

但要提醒：买方不能因为小瑕疵就完全拒付全部尾款。合理做法是，对应瑕疵部分扣减相应金额，无争议部分照付;否则法院可能认定买方也构成违约。

相关问题问答FAQ

问：卖方起诉要尾款，买方发现房子有问题，可以拒付吗?

答：可以主张先履行抗辩。卖方交付的房屋不符合合同约定的，买方有权在卖方修复前拒绝支付相应尾款。

问：户口没迁出，能扣尾款吗?

答：合同有约定的，按约定处理;卖方未按约定迁出户口构成违约，买方可以主张相应违约金，也可以在尾款中合理扣减。

问：合同约定的违约金很高，怎么办?

答：违约金过分高于实际损失的，可以请求法院依据《民法典》第五百八十五条予以适当减少。

问：买方完全拒付尾款，有什么风险?

答：如果买方拒付的金额明显超出合理抗辩范围，超出部分可能被认定为违约，需要承担逾期付款责任。

问：验房时发现问题，应该怎么固定证据?

答：现场拍照、录像，做好验房记录，要求卖方书面确认;及时委托维修机构出具报价单。

总结

尾款不是卖方说要就能要的。卖方先履行的义务没做到位——房子有问题、户口没迁、家具不对——买方完全可以依法抗辩。但抗辩要有理有据，该扣多少扣多少，别一赌气全不付，反而把自己拖进违约里。