案件背景

被继承人在村内拥有一处宅基地老宅，共有四间平房，整体院落连通。老人去世之后没有留下遗嘱，三名子女作为法定继承人。三名继承人协商遗产分割方案，所有人都一致同意对老宅进行实物分割，打算东边两间归其中一名继承人，西边两间分给另外两名继承人，各自单独使用，并且共同向法院起诉，请求法院按照协商方案，直接判决房屋实物分割。但是村委会对此提出意见，认为该宅基地属于一宗宅基地，实物分割之后会造成一宗宅基地拆分登记，不符合宅基地管理政策。

庭审情况

庭审中，三名原告继承人共同陈述，大家已经充分协商，全部同意实物分割，房屋分为东西两个独立区域，各自单独出入，不会互相干扰，请求法院按照协商方案作出实物分割判决。同时，继承人提交了房屋照片、草图，证明房屋可以物理上拆分为两个独立使用部分。

法庭实地前往老宅现场勘验，发现房屋虽然分为东西四间，但是共用同一处院落，共用进出大门，宅基地属于同一宗土地，只有一份宅基地使用权档案。法庭向当地自然资源主管部门核实，该宗宅基地无法拆分为两个独立的不动产单元，不能分开办理不动产权证。本案争议焦点在于，即便全体继承人均同意实物分割，法院是否可以直接判决对宅基地老宅实物分割。

法院判决

法院审理之后，没有支持直接实物分割的诉讼请求。法院裁判观点指出，依据《民法典》关于共有物分割的规定，共有物可以分割并且不会因为分割造成价值大幅减损的，才可以实物分割。但是宅基地房屋实物分割，除了考虑房屋物理结构，还必须遵守农村宅基地管理政策。案涉房屋属于同一宗宅基地上的住宅，该宗地无法拆分办理不动产登记。即便继承人全部同意实物分割，也不能突破宅基地土地管理的相关规定，不能将一宗宅基地拆分成两户不动产。

法院向各方释明法律规定，组织各方调解，最终各方变更分割方案，采用折价分割的方式。由其中一名继承人取得整套房屋完整产权，向另外两名继承人支付对应份额的房屋折价补偿款。各方签收调解文书，纠纷得以解决。

法律点评

很多家庭认为，只要所有继承人达成一致，法院就一定会按照大家商量的方案，判决实物分割老宅。但宅基地房屋和商品房不一样，商品房实物分割，只要房屋可以独立划分，一般可以分割登记;宅基地房屋分割，除了房屋物理条件，还受农村宅基地管理制度约束。

实物分割需要同时满足两个核心条件：第一，房屋在物理上可以独立拆分，分割之后各自区域可以独立使用，不会破坏房屋结构，不会大幅降低房屋价值;第二，分割之后，不动产登记部门能够分别办理不动产权证，符合土地管理政策。哪怕所有继承人全部同意，如果宅基地属于同一宗地，无法拆分登记，法院一般不会直接判决实物分割。

如果房屋是独立的多套房屋，分属不同宗地，或者房屋本身可以完全独立分开，各自有独立出入口，自然资源部门也支持分开办证，这种情况下，在全体继承人协商一致时，法院才有可能判决实物分割。在不能拆分办证的情形下，即便继承人全部同意，法院一般不会判决实物分割，优先引导当事人采用折价补偿或者变价分割的方式处理遗产。

相关问题问答

问：如果老宅是上下两层楼房，每层独立入户，同一宗宅基地，能不能实物分割?

答：要看当地不动产登记政策。如果不动产部门不支持同一宗宅基地分层单独办证，即便继承人全部同意，法院大概率不会判决实物分割。

问：实物分割无法实现，继承人之间可以自行私下签订实物分割协议吗?

答：私下协议在继承人内部可以产生合同效力，但是无法办理不动产分割登记，不能产生物权分割的效果，后续容易引发新纠纷。

问：实物分割和折价补偿，两种方式有什么区别?

答：实物分割是房屋直接拆分，不同继承人分别取得不同房间的产权;折价补偿是整套房屋归一人所有，取得房屋的人，向其他继承人支付房屋价款，其他继承人拿到补偿款后放弃房屋产权。

总结

即便所有继承人全部同意实物分割老宅，法院也不一定能够直接判决实物分割。宅基地房屋实物分割，不能只看继承人的意愿，还需要同时满足房屋物理可分、分割后不严重减损房屋价值，并且符合宅基地管理政策，不动产登记机关能够办理独立的产权登记。同一宗宅基地上的连体平房，大多无法拆分办证，这种情况下，即便全体继承人达成一致，法院一般不会判决实物分割。在这类案件中，折价补偿是更加常见、更容易落地的分割方案。继承人在协商遗产分割方案时，不能只考虑家庭内部意愿，还要提前向不动产登记部门了解分割登记可行性，避免达成的分割方案无法落地，白白耗费时间、精力提起诉讼。