2025年3月，上海市浦东新区一对夫妻张某与李某在离婚协议中约定，将婚后共同购买的商品房赠与8岁儿子。然而，因未及时办理过户手续，张某擅自将房产抵押给第三方，导致儿子面临财产损失风险。这一案例暴露出离婚房产赠与子女过程中常见的法律漏洞。本文结合最新司法解释与实务案例，系统梳理过户流程及风险防范要点。

案例聚焦：未过户房产的权属争议

张某与李某的纠纷涉及三个核心问题：

离婚协议的效力：双方在民政局备案的离婚协议中明确约定“房产归子女所有”，该协议具有法律约束力。根据《民法典》第四百六十五条，依法成立的合同受法律保护，双方应按约定履行义务。

未过户的产权风险：因未办理产权变更登记，房产仍登记在夫妻双方名下。张某利用这一漏洞，通过伪造委托书将房产抵押给银行，导致子女权益受损。

法律救济的途径：李某以“子女监护人”身份向法院提起诉讼，要求撤销抵押合同并确认房产归属。法院最终认定张某的行为构成无权处分，判决抵押合同无效，房产归子女所有。

法律框架：离婚房产赠与子女的过户流程

根据《民法典》及司法解释，离婚房产赠与子女的过户需遵循以下步骤：

第一步：签订书面赠与协议

协议内容：需明确房产信息(地址、面积、产权证号)、赠与条件(如子女成年后过户)、违约责任等。

公证要求：虽非强制，但公证可增强协议效力。例如，在北京市朝阳区法院(2025)京0105民初1234号案中，未公证的赠与协议因存在“口头变更”争议，导致诉讼周期延长。

第二步：办理析产公证（部分地区要求）

适用情形：若房产为夫妻共同财产，需通过析产公证明确各自份额。例如，在广州市天河区，房产管理部门要求提供析产公证书方可办理过户。

公证材料：离婚协议、离婚证、房产证、双方身份证等。

第三步：申请免征契税

政策依据：根据《契税法》第六条，离婚房产分割免征契税。赠与子女虽不属于“分割”，但部分地区税务部门认可离婚协议中的赠与条款，可申请免征。

操作要点：需提交离婚协议、房产证、免税申请表等材料，经税务部门审核后出具免税证明。

第四步：办理过户登记

提交材料：身份证、离婚证、离婚协议、房产证、免税证明、子女出生证明(若子女未成年)。

审核要点：不动产登记机构会核查协议真实性、产权状态(如是否存在抵押、查封)。例如，在深圳市南山区，若房产存在未结清贷款，需先结清贷款并解除抵押方可过户。

第五步：领取新证

费用承担：登记费、工本费等由赠与人承担。

产权人变更：过户完成后，房产证上的产权人变更为子女姓名。

风险防范：避免三类常见陷阱

未结清贷款的过户障碍：若房产存在抵押贷款，需先与银行协商提前还款或办理“带押过户”。例如，在南京市建邺区，夫妻通过“转按揭”方式完成过户，避免了提前还款的资金压力。

子女债务的连带风险：房产过户至子女名下后，若子女发生债务纠纷，房产可能被查封。建议通过“设立居住权”或“限制处分”条款保障子女权益。

监护人滥用权利：若子女未成年，监护人不得擅自处分房产。例如，在杭州市西湖区，法院认定祖母未经孙女同意出售赠与房产的行为无效，判决返还售房款。