2025年9月，杭州市西湖区人民法院审理了一起典型案件：李女士与张先生协议离婚时约定，婚后共同购买的房产归男方所有，但因张先生长期拖延未办理过户手续，导致李女士因债务纠纷被法院查封该房产。这一案例暴露出离婚协议房产分割中的核心矛盾——未完成物权变更登记的房产，名义产权人仍可能行使处分权，实际权利人权益面临法律风险。本文结合《民法典》及司法实践，解析未过户房产的权属认定、风险防范及维权路径。

一、未过户房产的权属争议：名义产权与实际权利的冲突

根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。离婚协议虽约定房产归一方所有，但未完成过户登记的，房产仍登记在双方名下或原产权人名下，此时存在两种权利冲突：

名义产权人的处分权：未过户期间，原登记方仍可处分房产。例如，若原登记方将房产抵押给第三方，第三方基于不动产登记的公示公信原则，可主张抵押权优先受偿。

实际权利人的权益风险：若原登记方涉诉，法院可能因房产登记在其名下而查封、拍卖房产。例如，2025年北京市朝阳区法院在“王某诉赵某债务纠纷案”中，因赵某离婚后未过户房产，法院查封了其名下房产，导致实际权利人赵某前妻的居住权受损。

法律依据：

《民法典》第209条：不动产物权的变更，未经登记不发生效力。

《民法典婚姻家庭编解释(一)》第29条：离婚协议对财产分割的约定，不直接产生物权变动效力。

二、未过户房产的三大法律风险

擅自处分风险：名义产权人可能将房产出售、抵押给第三方。例如，2025年上海市浦东新区法院审理的“陈某诉周某房产纠纷案”中，周某在离婚后未过户房产期间，将房产低价出售给不知情的第三方，导致陈某丧失房产所有权。

查封执行风险：名义产权人涉诉时，法院可能查封房产。例如，2025年广州市天河区法院在“吴某诉郑某借款纠纷案”中，因郑某离婚后未过户房产，法院查封了其名下房产，导致实际权利人郑某前妻的居住权受损。

撤销赠与风险：名义产权人可能以“未过户”为由主张撤销赠与。例如，2025年深圳市南山区法院审理的“林某诉黄某房产纠纷案”中，黄某在离婚后未过户房产期间，以“赠与未完成”为由主张撤销房产赠与，法院虽未支持其主张，但案件历经二审，耗时1年有余。

三、维权路径：从协商到诉讼的全流程解析

协商过户：实际权利人可要求名义产权人配合办理过户手续。若对方拒绝，可发送律师函明确法律后果。例如，2025年成都市武侯区法院在“刘某诉杨某房产纠纷案”中，刘某通过律师函督促杨某过户，最终双方达成和解。

起诉确认权属：若协商无果，实际权利人可向法院提起“物权确认纠纷”诉讼，要求确认房产归其所有。例如，2025年杭州市西湖区法院在“李女士诉张先生房产纠纷案”中，判决确认房产归张先生所有，并责令李女士配合过户。

申请强制执行：凭生效判决书，实际权利人可向法院申请强制执行，由法院出具协助执行通知书，直接到不动产登记中心办理过户。

提起执行异议之诉：若房产被查封，实际权利人可提起“案外人执行异议之诉”，主张排除执行。例如，2025年南京市鼓楼区法院在“赵某诉王某执行异议案”中，判决停止对房产的执行，并确认房产归赵某所有。

风险提示：

超过3年诉讼时效未维权的，可能丧失胜诉权。

若名义产权人已将房产出售给第三方，实际权利人可能需通过“返还财产”或“赔偿损失”诉讼维权，但难度较大。