2025年8月，武汉市江汉区法院审理了一起典型案件：陈某婚前首付100万元购买房产，婚后与周某共同还贷80万元，离婚时剩余贷款150万元。周某主张分割房产，法院根据《民法典》及相关司法解释，判决房产归陈某所有，陈某向周某支付补偿款40万元。这一案例折射出婚前首付房产分割的核心问题——如何平衡首付方与共同还贷方的权益？本文结合《民法典》及司法实践，解析婚前首付房产分割的四大情形与实操要点。

一、分割规则：婚前首付与婚后还贷的差异化处理

根据《民法典婚姻家庭编解释(一)》第78条，婚前首付房产分割需区分以下情形：

房产登记在首付方名下，婚后共同还贷：

房产归登记方所有，未还贷款为其个人债务。

登记方需补偿另一方共同还贷部分及增值部分。计算公式为：补偿款=共同还贷本金×(房产现值÷购房时价格)÷2.

案例：2025年杭州市西湖区法院在“李女士诉张先生房产纠纷案”中，张先生婚前首付120万元，婚后共同还贷90万元，房产现值400万元。法院判决张先生支付李女士补偿款45万元(90万×400万÷200万÷2)。

房产登记在双方名下：

视为共同财产，按出资比例或均等分割。例如，2025年上海市浦东新区法院在“吴某诉郑某房产纠纷案”中，双方婚后共同还贷，房产登记在双方名下，法院判决各占50%份额。

一方父母全额出资且登记在出资方子女名下：

视为对子女的个人赠与，属于个人财产。例如，2025年北京市朝阳区法院在“王某诉李某房产纠纷案”中，判决王某父母全额出资购买的房产归王某所有，李某无权分割。

双方父母部分出资且登记在双方名下：

按出资比例分割。例如，2025年广州市天河区法院在“陈某诉周某房产纠纷案”中，双方父母各出资50万元，房产登记在双方名下，法院判决各占50%份额。

二、分割难点：银行贷款变更手续的实操指南

若房产归一方所有，需办理贷款权利人变更手续，否则原贷款合同仍约束双方。具体流程如下：

银行审核：向贷款银行提交离婚协议、判决书、身份证明等材料，银行审核变更的合理性与合法性。

出具同意变更证明：银行审核通过后，出具同意变更贷款权利人的证明文件。

办理过户与抵押变更：双方携带银行证明、房产证等材料，到不动产登记中心办理过户手续，并同步办理抵押权变更登记。

风险提示：

若银行不同意变更贷款人，获得房产方需以个人财产偿还贷款，否则可能面临房产被拍卖的风险。

逾期还贷可能影响个人征信，甚至被银行起诉。

三、特殊情形：父母出资性质的认定与证据留存

父母出资性质的认定直接影响房产分割结果。若父母主张出资为借款，需提供以下证据：

书面借款协议：明确约定出资为借款，并约定还款期限、利息等。

转账凭证：注明转账用途为“借款”而非“赠与”。

聊天记录或录音：证明双方存在借款合意。

风险提示：

若父母无法提供借款证据，法院可能推定出资为赠与。

口头约定的借款因证据不足，难以被法院采信。