"继承房产要交20%遗产税"的谣言长期困扰公众。财政部2025年重申：我国未开征遗产税，但继承环节仍涉及契税、印花税等法定税费。本文将结合最新政策，拆解继承税费构成及优化方案。

一、法定税费体系与计算标准

契税减免政策

法定继承人：配偶、子女、父母、兄弟姐妹等直系亲属继承房产免征契税。

非法定继承人：按评估价3%-5%征收。例如，侄子通过遗嘱继承叔叔房产，需缴纳3%契税。

特殊情形：继承房产后5年内出售，若不满足"满五唯一"条件，需按差额20%缴纳个税。

印花税新政

2025年延续减半征收政策，按评估价0.025%征收。500万房产仅需缴纳1250元印花税。

操作要点：需在不动产登记中心现场粘贴印花税票，部分试点城市支持电子完税。

公证费阶梯计价

继承权公证费按房产评估价分段累进计算：

10万元以下部分：1.2%(最低300元)

10万-20万元部分：1%

20万-50万元部分：0.75%

500万以上部分：0.1%

案例：继承800万房产，公证费=300+1000+2250+22500+20000=48.050元。

二、税务筹划实战技巧

满五唯一策略

继承房产的持有时间按原房主购房时间计算。例如，父亲2010年购房，2025年继承后立即出售，若为家庭唯一住房，可免征个税。

风险提示：需保留购房合同、契税发票等原始凭证，否则税务机关可能按售价1%-3%核定征收。

生前赠与对比分析

契税成本：赠与需缴纳3%契税，继承免征。

后续出售成本：赠与房产与继承房产出售时个税政策相同，均需满足"满五唯一"方可免税。

决策建议：若父母健在且房产持有超5年，建议通过继承方式过户。

区域政策差异利用

海南自贸港对继承房产免征印花税，重庆对农村宅基地继承免征契税。

操作要点：需在房产所在地税务机关备案，并提交户籍证明等材料。