很多家庭购房时，会把子女和父母名字一同登记在不动产权证上。不少当事人拿到父母遗嘱后，以为万事大吉，认为既然父母已经把属于他们的房产份额全部留给自己，继承完成后，整套房子就归自己，可以直接挂牌出售。在实际房产继承纠纷诉讼中，这个想法是非常典型的法律误区。遗嘱仅仅解决父母名下份额的继承归属问题，但房屋属于共有不动产，哪怕顺利继承到父母的产权份额，想要出售整套房屋，仍然会受到其他共有人的权利约束。下面结合真实家事继承案件，从法律层面拆解这类共有房产遗嘱继承后的处置限制。
案件背景
涉案房屋登记在父母与一名子女名下，产权证记载为按份共有，父母二人合计占有60%产权，该子女占有剩余40%产权。父母生前共同订立自书遗嘱，明确房屋当中属于二人的全部产权份额，在二老去世后，由这名子女一人继承，其他兄弟姐妹不享有该房产的继承权利。父母先后离世之后，这名子女拿着遗嘱，打算直接把整套房屋出售。在办理不动产交易过户时，不动产登记机构告知，房屋还有其他产权主体，无法仅凭遗嘱单方办理过户。这名子女认为遗嘱合法有效，整套房屋产权都归自己，于是直接和购房人签订房屋买卖合同，准备办理过户。其他兄弟姐妹得知这件事之后，向法院提起诉讼，主张这份房屋买卖合同无效。
庭审情况
庭审当中双方的核心争议焦点是：继承人依据遗嘱取得父母的房产份额之后，是否有权单独处置整套共有房屋。原告也就是其他兄弟姐妹提出，虽然遗嘱约定父母份额归被告继承，但房屋原本属于按份共有，即便继承完成，被告只是取得父母60%份额，加上被告原本持有的40%，才拥有整套房屋全部产权，但是在没有完成不动产继承过户登记之前，房屋权属还没有完成变更，被告不能单方对外出售房屋。被告则坚持，遗嘱真实有效，父母的份额已经由自己继承，房屋全部产权都属于自己，有权自主卖房。
法院审理查明，这份遗嘱形式要件完备，属于合法有效的遗嘱。但物权变动需要完成登记。父母去世之后，被告虽然依据遗嘱取得继承父母份额的权利，但并没有前往不动产登记中心办理继承过户，不动产权证上的登记权利人依旧包含已故父母。同时，依据《民法典》第三百零一条，处分共有不动产，需要满足法定份额条件。在本案中，在没有完成过户登记之前，被告无法直接单方处置整套房产。被告在尚未完成继承过户、没有取得完整登记产权的情况下，私自与第三方签订房屋买卖合同，属于无权处分，其他权利人有权提出异议。
法院判决
法院认定，案涉遗嘱合法有效，父母名下60%房产份额由被告继承。但被告在没有办理继承过户、没有完成物权变更登记的前提下，单方对外出售整套房屋，属于无权处分行为。判决确认这份房屋买卖合同无法继续履行，不能办理不动产过户登记。被告如果想要出售房屋，必须先凭遗嘱或者生效裁判文书，办理继承过户，将房屋全部产权登记至自己名下，之后才可以对外出售。如果房屋还存在其他共有人，即便继承完成，处分房屋依然要遵守共有不动产的法律规定。
法律要点解析
《民法典》第一千一百三十三条规定，自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。父母可以自由处分属于自己的那部分房产份额，但遗嘱只能处分属于自己的财产，不能处置房屋当中其他共有人的产权。《民法典》第三百零一条明确，处分共有的不动产，按份共有需要经过占份额三分之二以上的共有人同意;共同共有房屋，处分则必须全体共有人一致同意。
很多人混淆了“继承份额”和“完整房屋产权”。遗嘱生效，不代表立刻完成不动产过户登记，物权没有完成变更。即便继承完成，房产证上还有其他共有人名字，房屋依旧属于共有状态，不能单独出售整套房屋。如果继承之后，本人所占份额达不到法定要求，其他共有人不同意出售，那么就无法卖房。想要处置房产，要么和其他共有人协商一致共同出售;要么提起共有物分割诉讼，通过折价或者拍卖方式变现房产份额。
父母遗嘱继承相关问答
Q1：父母遗嘱把共有房产的份额留给我，遗嘱生效后，我直接拥有父母的产权吗?
A：继承自被继承人死亡时开始，你取得对应的遗产继承权，但不动产的物权变动需要办理登记。没有办理继承过户，产权证不会自动变更，无法直接对外交易房屋。
Q2：继承完成后，我占有房屋70%份额，其他共有人不同意卖房，我可以直接出售整套房屋吗?
A：按份共有情形下，处分房屋需要占份额三分之二以上同意。70%达到法定标准，你有权出售整套房屋，但不能损害其他共有人的优先购买权。
Q3：如果房屋是共同共有，继承之后，我可以单独抵押这套房子吗?
A：不可以。共同共有房产，处分、抵押都需要全体共有人同意，单方办理抵押手续无法完成登记。
总结
父母立下有效遗嘱，把共有房产内属于父母的份额留给自己，不等于可以直接单独出售整套房屋。遗嘱的作用，仅仅确定父母名下份额的继承归属。想要出售房屋，首先要完成继承过户，把产权登记更新。如果房屋存在其他共有人，需要区分是按份共有还是共同共有，按照民法典共有物权的规定，满足法定份额条件，才可以处置房屋。拿到遗嘱之后不要急于签订卖房合同，优先办理继承确权和过户手续，避免出现合同无法履行、产生违约赔偿的风险。
