案件背景

一对老夫妻名下有一套住宅，想把这套房子给独生子。一家人听说，把房子给子女有买卖、赠与、继承三种方式，税费差别很大，但具体差多少、哪种最省税，谁也说不清楚。为了不花冤枉钱，他们把三种方式的税费构成逐项列出来算了算账。

算账过程

先看买卖过户。父母以二手房交易形式把房子卖给子女。税费主要看房子是否"满五唯一"：满足满五唯一的，免个人所得税;取得满两年、属于普通住宅的，免增值税;契税由买方(子女)缴纳，按当地税率，首套普通住宅通常在1%—1.5%之间。子女还要有购房资格，受限购影响。

再看赠与过户。直系亲属间赠与，免征个人所得税，但受赠的子女要缴纳契税，税率通常按房屋价值一定比例。这里有个容易忽略的"坑"：赠与取得的房子，子女日后卖出时，通常不符合"满五唯一"的免税条件，个税可能按差额的20%缴纳，卖房时税费明显偏重。

最后看继承。父母立遗嘱，子女在父母过世后继承。继承过户环节，免征个人所得税和契税，主要费用是公证费和登记费，是三个环节中税负最轻的;而且继承取得的房屋，持有年限连续计算，子女日后卖房更容易满足"满五唯一"，卖房环节也能省税。

一家人对比后得出结论：单看过户环节，继承最省税(免个税契税);父母健在时要生前过户，房子满五唯一、子女有购房资格的，买卖整体较省;单纯赠与虽免个税，但日后卖房税负可能最重。

法律点评

父母把房子给子女，买卖、赠与、继承三种方式，税费各有特点，"最省税"没有绝对答案，要看两个环节：过户环节和日后卖房环节。

过户环节的税负，从轻到重大致是：继承(免个税契税，只交公证费登记费)<买卖(满五唯一时免个税、满两年免增值税，主要交契税)<赠与(免个税但契税照交)。看起来继承最省，但继承的前提是父母过世，父母健在时办不了。

如果把日后卖房也算进来，结论会变。赠与最"坑"：赠与取得不符合"满五唯一"，日后卖房个税可能按差额20%缴;继承最"稳"：持有年限连续计算，更容易满足满五唯一，卖房省税;买卖则看房子本身是否满五唯一，满足的话卖房也方便。

所以，最省税的方式，要结合四个变量判断：父母是否健在、房子是否满五唯一、子女是否有购房资格、子女日后是否打算卖房。别只盯着过户环节省下的契税，忽略了日后卖房可能多交的个税。

相关问答FAQ

问：三种过户方式，过户环节哪个最省税?

答：继承最省，免征个税契税，只交公证费和登记费;买卖其次(满五唯一免个税);赠与免个税但契税照交。

问：赠与给子女的房子，日后卖房会不会多交税?

答：可能。赠与取得通常不符合"满五唯一"，日后卖房个税可能按差额20%缴纳，税负偏重。

问：哪种方式对子女日后卖房最有利?

答：继承和买卖相对有利。继承的持有年限连续计算，更容易满足满五唯一;买卖的房子本身满五唯一，卖房也能免税。

总结

父母把房子给子女，买卖、赠与、继承哪种最省税，要把过户环节和日后卖房环节一起算。过户环节，继承最省(免个税契税)，买卖次之，赠与免个税但契税照交;日后卖房环节，赠与最重(可能按差额20%缴个税)，继承最稳(年限连续计算)，买卖看是否满五唯一。没有绝对最省税的方式，要结合父母是否健在、房子是否满五唯一、子女资格和是否卖房综合判断。算账要算全，别只盯眼前的契税，忽略了日后的卖房税，才能选出真正省钱的方式。