案件背景

一对老夫妻名下有一套住宅，是二人婚后共同购置，登记在二人名下。老两口年纪渐长，想把房子留给独生子，但不想在过户上多花钱，又担心将来手续麻烦。听人说房产继承有新规，能省钱又高效，老两口专门咨询了合法留房的做法，打算提前把这件事规划好。

处理过程

老两口没有急着过户，而是先算了一笔账，又把几种留房方式对比了一遍，最后选了一条兼顾省钱和高效的路子。

第一步，确认房屋权属。这套房子是夫妻共同财产，二人共同决定留房方案，任何安排都需要双方同意。

第二步，选择方式。老两口对比了三种方式：生前赠与，直系亲属间免个税但要交契税，且过户后失去控制权;生前买卖，房子满五唯一时买卖税负较低，但同样是生前过户，还要受子女购房资格限制;遗嘱继承，继承环节免征个税和契税，只交公证费和登记费，最省钱，且父母在世时房子始终在自己名下，可以随时调整。

第三步，订立遗嘱。老两口最终选择订立共同遗嘱，写明夫妻二人均去世后，房子由独生子继承。遗嘱写明房产"仅归独生子个人所有，不作为其夫妻共同财产"，避免日后被子女的配偶分割。遗嘱形式合法、内容真实，为将来顺利继承打下了基础。

第四步，规划后续。老两口还提醒儿子，将来继承时，办理继承权公证或直接登记过户，继承环节免税，主要费用是公证费和登记费;继承后如果卖房，持有年限连续计算，更容易满足"满五唯一"，卖房也省税。

法律点评

房产继承新规之下，想把房子合法地留给子女，又省钱又高效，核心思路是"提前规划、选对方式、用足免税"。三种留房方式各有特点：赠与和买卖是生前过户，子女马上拿到产权，但父母失去控制权，还可能多交税费;遗嘱继承是身后安排，继承环节免征个税契税，最省钱，且父母在世时主动权始终在自己手里。

从"省钱又高效"的角度，遗嘱继承通常是更优选择，但要注意几个要点。第一，遗嘱要合法有效，形式符合法律规定，立遗嘱人具备完全民事行为能力。第二，想让房子只归子女个人、不被其配偶分割，遗嘱里必须写明"该房产仅归某某个人所有，不作为其夫妻共同财产"。第三，夫妻共同财产要共同安排，一方不能擅自处分整套房产。第四，继承过户环节免税，但继承后再卖房要按二手房交易缴税，持有年限连续计算，对子女卖房有利。

另外要提醒，合法留房不等于"零成本"，公证费、登记费还是要花的，但相比买卖、赠与，继承是税负最轻的方式。提前规划、依法立嘱，才能让留房既省钱又顺当。

相关问答FAQ

问：想把房子留给子女，最省钱的方式是什么?

答：遗嘱继承最省钱，继承过户免征个税契税，只交公证费和登记费;父母在世时房子仍在父母名下，主动权最大。

问：遗嘱怎么写，才能避免房子被子女的配偶分走?

答：写明"该房产仅归某某个人所有，不作为其夫妻共同财产"，即可排除夫妻共同财产性质，避免离婚时被分割。

问：父母健在，能直接办继承过户吗?

答：不能。继承从被继承人死亡时开始，父母健在时只能通过赠与或买卖生前过户，或者立遗嘱做身后安排。

总结

房产继承新规之下，想省钱又高效地留房给子女，关键是提前规划、选对方式、用足免税。遗嘱继承是税负最轻、父母主动权最大的方式，继承环节免征个税契税，遗嘱写明"只归子女个人所有"还能防止被配偶分割。赠与和买卖是生前过户，各有适用场景和税费成本。合法留房，要保证遗嘱形式合法、意思真实，夫妻共同财产共同安排，继承后再卖房也算好税费。提前把规划做好，房子才能省钱又顺当地留给子女。