好不容易看上一套房，定金交了、买卖合同也签了，回家一琢磨：贷款批不下来，或者小区位置实在不理想，这房不想买了。卖方那边一句话：合同白纸黑字写着，违约要赔总房款百分之二十。买方一算，几百万的房子，百分之二十就是好几十万，当场吓住。签了合同反悔，违约金到底该赔多少？合同写的数字，法院会不会照单全收？

案件背景

这是一起在二手房交易中极为常见的买方违约纠纷。买卖双方签订房屋买卖合同，约定房屋总价三百二十万元，买方先付定金二十万元；合同同时约定，任何一方违约，应按房屋总价的百分之二十向守约方支付违约金。

合同签订后，买方因自身贷款申请未获银行批准，无力继续支付首付款，明确表示不再购买。卖方主张解除合同，要求买方按合同约定支付违约金六十四万元；买方认为违约金过高，请求法院予以调整。

庭审情况

庭审中，卖方主张：合同是双方自愿签订，违约金条款明确约定为总房款百分之二十，买方应当按约支付；自己为卖房已经产生了中介费、贷款利息损失，还错过了其他买家。

买方则主张：贷款未批属于客观原因，自己并非恶意违约；合同约定的百分之二十违约金过分高于卖方实际损失，请求法院依据《民法典》第五百八十五条予以减少。

法院查明：卖方在买方违约后，于两个月内将房屋以相近价格另行出售，未产生明显差价损失；卖方实际支出的中介费、房屋持有成本等有据可查的损失金额有限。

法院判决

法院经审理认为，依据《民法典》第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，可以予以适当减少。

司法实践中，判断违约金是否"过分高于损失"，通常以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素；约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为"过分高于造成的损失"。

本案中，卖方房屋在短期内以相近价格另行出售，主要损失为中介费、房屋空置期利息等，实际损失远低于合同约定的六十四万元违约金。法院最终判决：解除房屋买卖合同；定金二十万元不予退还；买方另行向卖方支付违约金，金额参照卖方实际损失及合理预期利益确定，远低于合同约定的百分之二十标准。

法律评析

签了合同不想买，违约金怎么算？把定金、违约金、实际损失这三件事分清楚。

第一，定金和违约金不能同时主张。依据《民法典》第五百八十八条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。买方违约，卖方要么没收定金，要么主张违约金，不能两头都要。

第二，违约金不是合同写多少就多少。合同约定百分之二十、百分之三十，看着吓人；真到了法院，法官会以实际损失为基础调整。卖方要证明自己的真实损失——房屋差价、中介费、空置期利息、再次出售成本。证明不了损失，违约金就会被往下调。

第三，买方违约常见原因要分清。贷款批不下来、自己凑不齐首付，属于买方自身原因，构成违约；如果是卖方隐瞒房屋抵押、查封、产权问题导致买不了，那是卖方违约。

相关问题问答FAQ

问：签了购房合同反悔，违约金必须按合同约定赔吗？

答：不是。约定违约金过分高于实际损失的，买方可以请求法院依法调减；法院以实际损失为基础综合确定。

问：定金和违约金能同时要吗？

答：不能。依据《民法典》第五百八十八条，守约方只能选择适用定金罚则或违约金条款。

问：卖方怎么证明自己的损失？

答：提交中介费票据、房屋空置期贷款利息、再次出售的差价凭证、重新挂牌成本等；无法举证实际损失的，违约金主张难以全额支持。

问：贷款没批下来算买方违约吗？

答：一般算。合同未约定"贷款不批免责"的，买方应当自筹资金继续履行；无法履行构成违约。

问：买方不想买了，定金能要回来吗？

答：买方违约的，定金不予退还；卖方违约的，双倍返还定金。

总结

签了合同反悔，肯定要承担违约责任，但赔偿金额不是合同上那个吓人的数字说了算。法院认的是实际损失，卖方拿不出损失证据，违约金就会被调下来。反过来，买方也别以为违约金太高就能一分不赔——定金该没收还是没收，该补的损失照样要补。